Достройка проблемных объектов: что ждать дольщикам?

Содержание

Проблема обманутых дольщиков: кто должен платить за недострои

Достройка проблемных объектов: что ждать дольщикам?

Для решения проблем обманутых дольщиков, законодатели спокойно забираются в карманы россиян, чтобы решать насущные проблемы государственного уровня. Несколько лет назад очень неплохо заработали многочисленные страховые компании на страховании ответственности застройщиков.

По официальной информации, они собрали за пять лет 57 млрд рублей, а выплатили страховок на 2 млрд — неплохой бизнес! Сейчас создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, в который за полтора года перечислено почти 32 млрд рублей (1,2% от суммы каждого ДДУ).

Деньги большие, но чтобы решить проблему долгостроев, их может быть недостаточно. Поэтому привлекаются федеральный и региональный бюджеты.

Всем миром

Очевидно, что решить проблемы долгостроев, собирая «налог» только с дольщиков, никак не получается. Государство щедрой рукой забрасывает бюджетные средства, чтобы эту проблему решить. 

«Как показывает практика, большинство фондов — это не более чем очередной способ «честного отъёма денег у населения». Ведь фонды обычно формируются из средств, которые обязаны вносить застройщики. Естественно, сумма закладывается в стоимость квадратного метра, и цена увеличивается.

При этом в случае необходимости собранных средств, как правило, на достройку не хватает, —  отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

 —  Кроме того, в свете вступления в силу изменений в 214 ФЗ и переход на проектное финансирование смысл таких фондов становится в принципе не понятен: в случае, если строительство останавливается и сроки сдачи объекта срываются, покупатель может забрать свои деньги с эскроу-счёта».

И одного фонда мало

Складывается впечатление, что чиновники из Минстрой не уверены, что проблему с долгостроями удастся решить оперативно, а значит, тысячи обманутых дольщиков будут продолжать портить им предпенсионную жизнь, лишая премий и наград. Президент ясно дал понять, чтобы в течение пары лет «мы избавились от такого позорного словосочетания и явления, как обманутый дольщик».

Однако, так до сих пор нет полного списка проблемных домов, неизвестно количество обманутых дольщиков и сколько средств необходимо для достройки. Минстрой только формирует Единый реестр проблемных объектов, хотя должен был это сделать ещё несколько лет назад. На сегодняшний день в базе более 2,5 тыс. домов площадью почти 14 млн кв. м (чиновники называю цифру в 200 тыс.

семей).

Кроме того, так и не был проведен анализ, а почему, собственно, появилось столько недостроенных объектов, кто виноват.

Редкие уголовные дела против застройщиков не объясняют, куда делись деньги дольщиков объектов Urban Group, ГК «Город», O2 Development и многих других.

Конечно, проще решать проблему, вливая в неё бюджетные деньги, которые можно было бы потратить на более важные программы, на борьбу с бедностью, к примеру.

Кстати, пока что «Фонд защиты прав дольщиков» помогает в достройке только объектов в Подмосковье и Нижнем Новгороде. Ленобласти, в которой насчитывается 1,28 млн кв. м проблемного новостроя (входит в тройку лидеров: в Подмосковье насчитали 3,2 млн кв.

м проблемных строек, в Москве — 1,3 млн), пока что приходится справляться — худо-бедно — своими силами, используя в том числе и возможности крупных застройщиков. «Если говорить о долгостроях, то их постепенно становится меньше.

В основном завершение проблемных объектов ведут сильные компании, которые получают соответствующие предложения от властей и компенсируют свои расходы за счёт продажи свободных квартир или иных преференций от власти», —  рассказывает Надежда Калашникова.

«Для решения проблем обманутых дольщиков есть два механизма. Первый — это государственная поддержка, второй — различные преференции и льготы для строительных компаний.

Например, за завершение объекта компания получает от государства земельный участок.

Также застройщики могут достроить проблемный объект, если их расходы полностью покроет прибыль от продажи оставшегося жилья в этом доме», —  добавляет исполнительный директор АО «Ойкумена» Роман Мирошников.

Ленобласть идёт дальше и одной из первых планирует до конца года запустить региональный Фонд защиты прав дольщиков, местную структуру, которая будет заниматься завершением проблемных объектов.

Как объясняют эксперты, «местный фонд» сможет использовать не только федеральные и региональные бюджетные средства, но и привлекать деньги из других источников, например, продавать квартиры в достраиваемых домах.

Если их захочет хоть кто-нибудь купить.

В общем, многое делается, чтобы и следа обманутых дольщиков не осталось на земле. Вся страна в едином российском порыве вынуждена исправлять ошибки вороватых чиновников и миллионеров-строителей. Так живём.

Прогноз дефицита компенсационного фонда

ДатаПрогнозируемая величина компенсационного фонда, млн рублейПрогнозируемая величина резерва, млн рублейДефицит средств, млн рублей

Источник: https://www.novostroy.su/articles/market/fondy-dlya-obmanutykh-dolshchikov-kto-dolzhen-platit-za-nedostroi/

Как решать проблему обманутых дольщиков

Достройка проблемных объектов: что ждать дольщикам?
Государство поможет обманутым дольщикам. По прогнозам проблему удастся полностью закрыть через пять лет. Какие меры будут приняты в ближайшее время, расскажем в статье. Они напрямую касаются и застройщиков – им тоже окажут поддержку.

Подсказка: нужно ли применять ККТ застройщикам, которые привлекают средства по договорам долевого строительства >>

Спецфонды завершат долгострой

В регионах власти сформируют реестры проблемных объектов и создадут специальные фонды по достройке объектов, застройщики которых признаны банкротами. В каждом регионе будет не более одного фонда в форме некоммерческих организаций – НКО.

Такие фонды получат имущество и обязательства обанкротившегося застройщика. Источник средств для завершения строительства – компенсационные фонды, федеральный, региональные и муниципальные бюджеты (ст. 21.1–21.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Как власти в регионах будут достраивать проблемные дома

Реестр проблемных объектов разместят в ЕИСЖС. Информация будет открытой. Создать такие реестры по каждому региону – обязанность губернаторов.

Спецфонд может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства. В отношении операций, которые вправе совершать фонд субъекта РФ, есть ряд ограничений.

Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен

В частности, запрещено использовать имущество фонда для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц. А также предоставлять займы и ссуды, приобретать ценные бумаги. Любые расчеты с контрагентами-юрлицами фонд должен проводить через уполномоченный банк в сфере жилищного строительства. Спецфонд может получать средства от дольщиков, но только через счета эскроу.

Если застройщик в ходе процедуры банкротства достроил дом, применяется следующий порядок. Конкурсный управляющий обязан предложить собранию участников строительства обратиться в суд с ходатайством о передаче дольщикам жилых и нежилых помещений, а также машино-мест.

Помимо этого Закон № 151-ФЗ исключает любые опосредованные схемы привлечения средств дольщиков. В частности, через паевые инвестиционные фонды – ПИФы и ценные бумаги. Все новостройки, включая апартаменты, будут продаваться только по договорам участия в долевом строительстве.

Также закон запрещает схему, которая позволяет девелоперам выкупать самим у себя нужное количество квартир, чтобы не привлекать банковские кредиты. Это поможет исключить появление новых обманутых дольщиков.

И еще важная новость. Закон № 151-ФЗ решает проблему двойных продаж. Квартиру получат люди, которые первыми зарегистрировали договор долевого участия в Едином госреестре недвижимости. А те, кто зарегистрировал договор позже, вместо квартиры получат денежное возмещение.

Что меняется в работе бухгалтера строительной компании в 2021 году

Страховщики и банки передадут средства в фонд защиты дольщиков

Договоры страхования гражданской ответственности застройщика и договоры поручительства банка прекратили действовать 27 июня 2021 года. Страховщики и банки обязаны были не позднее 22 августа 2021 года передать соответствующие средства в Фонд защиты дольщиков (п. 7 ст. 3 Закона № 153-ФЗ). После этого ответственность перед дольщиками будет нести уже Фонд защиты дольщиков.

Страховщики передадут в фонд около 15 млрд руб. Из средств фонда дольщики получат возмещение при банкротстве строительных компаний. Часть средств пойдет спецфондам на завершение брошенных строек.

Требования закона не распространяются на договоры, по которым наступил страховой случай и страховщик уже получил требование о выплате возмещения.

Образцы ответов на требования

Новый закон предусматривает гарантии дольщикам, у которых на момент вступления документа в силу застройщик обанкротился, а страховщик отказал в выплате. Компенсации таким гражданам выплатит Фонд защиты дольщиков при условии, что они подадут заявления в фонд до завершения конкурсного производства.

Дольщики, которые подали заявления в страховые компании после банкротства застройщика, могут отозвать заявление и автоматически перейти в Фонд защиты дольщиков. Тогда закон гарантирует им возмещение со стороны фонда, даже если застройщика признают банкротом по умышленным причинам.

Если досрочно прекращенный договор страхования предусматривал право застройщика уплачивать страховую премию в рассрочку, неуплаченную сумму рассрочки он должен отчислять в Фонд защиты дольщиков.

Положения Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства…» в части страхования ответственности застройщика и поручительства банков утратили силу.

32 ближайших изменения в Налоговом кодексе – от НДС и НДФЛ до спецрежимов и проверок >>

Застройщики-банкроты смогут достроить дома самостоятельно

Законодатели предложили еще один механизм достройки проблемных домов (Федеральный закон от 26.07.2021 № 202-ФЗ, действует с 26 июля 2021 года). Суть его в том, чтобы дать деньги застройщику-банкроту, а не привлекать нового застройщика.

Способ актуален для ситуаций, когда дома имеют высокую степень готовности, но часть помещений застройщику распродать не удалось.

Финансирование такого застройщика-банкрота будет осуществлять Фонд защиты дольщиков. Он заключит с конкурсным управляющим ДДУ на нераспроданные помещения. Средства для этих целей поступят в фонд в виде субсидий федерального бюджета.

Дело в том, что сегодня очень много таких объектов, которые практически достроены, но застройщик является банкротом. И не потому, что он недобросовестный, а потому, что не смог продать часть помещений – в результате денег на достройку не хватило.

Фонд выкупит у такого застройщика оставшиеся непроданными ДДУ. До принятия Закона № 202-ФЗ этого сделать было нельзя.

Действующие нормы вынуждают торопиться с признанием застройщика банкротом, чтобы быстрее передать объект новому инвестору для достройки. Проблема была в том, что средства поступают в Фонд защиты дольщиков и из бюджета их нельзя направлять компаниям-банкротам.

Необходимо было проводить конкурсы – распределять деньги по правилам Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ как для госзакупок. Но в данном случае конкурс не нужен. Поэтому и потребовалось внести поправки в Бюджетный кодекс. Теперь фонд сможет выкупать ДДУ у застройщиков-банкротов без конкурса. Арбитражного управляющего по таким делам будет назначать Дом.рф.

По данным Росстата, ввод жилья в России по итогам первого полугодия 2021 года вырос на 3,7 процента по сравнению с первым полугодием 2021 года. Минстрой отмечал, что переход жилищного строительства с 1 июля 2021 года на проектное финансирование может замедлить ввод жилья. Ведь застройщикам надо адаптироваться к новым условиям.

Однако на поддержку нацпроекта «Жилье и городская среда» государство до 2024 года выделит больше 1 трлн руб. Это тоже будет поддержкой строительной отрасли. Кроме того, поддержка ипотеки станет основным механизмом стимулирования спроса на жилье. Помогут и ипотечные каникулы, которые действуют с 31 июля 2021 года.

  • На заметку
  • Когда власти решат проблему обманутых дольщиковПроблема обманутых дольщиков гораздо масштабнее, чем об этом раньше говорил Минстрой. Всего по стране не 38,7 тысячи обманутых дольщиков, как в официальной статистике, а 200 тысяч семей. Президент поручил достроить все дома. Окончательно решить проблему должны в ближайшие пять лет. Во-первых, достроят дома обанкротившихся компаний. Во-вторых, новая схема привлечения средств через счета эскроу позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.

Дорогой коллега, мы открыли экстренную горячую линию для бизнеса

— Хотим поддержать бухгалтеров в то время, когда правила работы меняются ежедневно, а разъяснений по ним нет. Задавайте вопросы нашим экспертам — по льготам, выплатам сотрудникам, отсрочке по аренде.

Дорогой коллега, я лично проконтролирую, чтобы вы получили ответ на свой вопрос в течение 10 минут. Пишите. Это бесплатно

Светлана Чуприкова,

руководитель экстренной электронной поддежки

Задайте свой вопрос эксперту

Ваша бесплатная программа обучения работе в кризис

«Учет и управление компанией в условиях пандемии COVID-19»

Учиться бесплатно

Дорогой коллега, сегодня “Главбух” за полцены и антикризисный курс в подарок!

Узнать больше

По вопросам подписки на журнал “Главбух” звоните 8 (800) 505-87-17.

Печатная версияЭлектронный журнал

Источник: https://www.glavbukh.ru/art/98831-vlasti-po-novomu-budut-reshat-problemu-obmanutyh-dolshchikov-zastroyshchikov-eto-toje

Государство и инвесторы справятся с проблемными объектами

Достройка проблемных объектов: что ждать дольщикам?

По данным «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», в России насчитывается более 2000 проблемных многоквартирных домов…

Кто-то из застройщиков сам старается справиться с трудностями, если речь, например, идёт о «простом» затягивании сроков строительства, а за кем-то приходится доводить до ума брошенный объект.

Государство и компания-«достройщик» договариваются об условиях завершения стройки, и до сих пор наиболее популярной и эффективной схемой считалось предоставление девелоперу «компенсационного» участка земли.

Однако изменения законодательства о долевом строительстве, принятые в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование, буквально связывают девелоперам руки.

За годы существования долевого строительства механизм «достройки» более-менее отладился, особенно ны рынке новостроек Москвы и области.

Прошли времена, когда высокие чиновники на очередной волне кризиса в отрасли цедили через губу обманутым дольщикам, вы, мол, сами виноваты, плохо разбираетесь в бизнесе, не правильно распорядились инвестициями.

Теперь обманутые дольщики – это социально-политическая проблема, подрывающая престиж власти. И эту проблему надо решать, то есть найти инвестора, который достроит объект «за того парня».

Бывает, что подходящая кандидатура находится, и «тогда город самостоятельно выделяет средства на завершение строительства.

Например, так произошло с известными столичными проектами-долгостроями ЖК «Терлецкий парк», «Академ-Палас» и «Царицыно-2» – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Но, как отмечают эксперты, это случается редко.

Большинство проектов достраивают компании, как правило, за собственные деньги, и, чтобы «достройщику» проект был интересен, власти предоставляют ему преференции.

Компания, которой даётся столь ответственное поручение, должна соответствовать определенным критериям, прежде всего – быть финансово устойчивой.

Ведь перед глазами у нас у всех стоит ужасный пример Urban Group: компания буквально надорвалась на достройке ЖК «Лайково» от СУ-155.

«Все проекты Urban Group – это большие жилые комплексы с оригинальной архитектурной концепцией и богатой инфраструктурой, а многолетняя стройка масштабного ЖК «Лайково» – вполне их формат.

В итоге отличная от СУ-155 модель ведения строительного бизнеса, отсутствие опыта в строительстве подобных проектов вместе с внутренними управленческими проблемами во многом стали причинами банкротства Urban Group», – напоминает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.

Но, слава богу, положительных примеров больше: Capital Group, ФСК «Лидер», ГК «Инград», «Гранель», ГК «ПИК», по оценке эксперта, вполне успешно достраивают объекты в Москве и Московской области.

Например, сейчас ФСК «Лидер» в подмосковном Раменском достраивает девять корпусов ЖК «Новый Раменский» (один корпус был достроен в 2021 году), а в Жуковском – ЖК «Гагаринский».

«В 2021 году оба проблемных объекта будут введены в эксплуатацию, после чего ключи от своих квартир получат порядка 3200 дольщиков.

Объем инвестиций в строительство ЖК «Новый Раменский» и ЖК «Гагаринский» составил 4,5 миллиардов рублей», – комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Новый застройщик должен соответствовать требованиям, которые содержатся в обновленном 214-м законе.

То есть иметь опыт участия в строительстве многоквартирных жилых домов не менее 3х лет в качестве генподрядчика, застройщика или техзаказчика, располагать разрешениями на ввод в эксплуатацию как минимум 10000 квадратных метров жилья (проще говоря, построить хотя бы дом) и иметь на счету менее 10% от стоимости предстоящего строительства. Как дополняет Павел Брызгалов, выбирают из тех компаний, которые возводят свои объекты рядом с проблемным, чтобы перенос производственных мощностей был безболезненным. Плюс стараются учесть интересы компании в конкретном районе.

Хорошие отношения с местной властью компенсируют получение прибыли

Впрочем, не все обещают, что будет легко: компании, взявшейся за достройку, предстоит преодолевать трудности.

К ним эксперты относят положительную репутацию долгостроя, с которой приходится бороться, дополнительные финансовые издержки, время, которое, возможно, придётся потратить на пересмотр параметров проекта.

И не все отменили задачу получать прибыль, а по мнению Александра Вусова, руководителя проектов оценочной компании «Апхилл», достройка проблемного объекта менее выгодна, чем строительство с нуля.

Но есть в положении «компании-спасателя» и плюсы, к ним можно отнести своеобразный «пиар на дострое»: обществу демонстрируется, что девелопер финансово благополучен и «социально ответственен». Извлекается и практическая польза – выстраиваются хорошие отношения с местной администрацией. А это, безусловно, важно для дальнейшей «карьеры» застройщика в данном районе.

Плотная застройка, архитектурные изыски и ребрендинг привлекут инвестора

Практически всегда проблемный объект достраивается за счёт доходов компании – от реализации его других проектов, но может привлекаться и сторонний инвестор – например, банк. Так что девелопер напрямую заинтересован в успешности проекта.

Если стройка остановилась на начальной стадии и уже продано большое количество квартир, то проект вполне может быть прибыльным. Другое дело, если существенную часть квартир продал прежний девелопер. Тут приходится увеличивать количество лотов в продаже.

В этом случае застройщики укрупняют исходный проект, либо наращивая этажи, либо расширяя площадь застройки, бывает, застройщику разрешают добавить секцию. Изменяется и удачная квартирография: уменьшается площадь слишком больших квартир, которые явно будут тормозить продажи.

Наконец, застройка может стать более плотной.

Таким образом удаётся как минимум окупить затраты, а при грамотном позиционировании проекта и получить прибыль, комментирует Елена Земцова (Delta estate). Например, ГК «Гранель» в ЖК «Малина» (бывший ЖК «Экопарк Нахабино» в Красногорском районе) увеличила общую площадь с 60 до 84 тысяч кв.м и сделала более мелкую нарезку квартир.

«Самой главной проблемой этого комплекса, которая и привела к долгострою, была не правильно рассчитанная квартирография и маркетинговая стратегия проекта. Так, квартиры больших площадей в малоэтажном жилом комплексе в Подмосковье не оправдали ожидания прежнего застройщика.

ГК «Гранель» в рамках реализации данного проекта перепроектировала комплекс и планирует также завершить строительство 29 корпусов ЖК общей площадью 84 тысяч квадратных метров (добавится новое жильё, вписывающееся в архитектурный стиль)», – дополняет Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Не исключено, что «достройщику» надо будет применять более дешёвые стройматериалы и разбираться с архитектурными «излишествами». Как объясняет Мария Литинецкая («Метриум»), тут тоже многое зависит от стадии проекта.

Если каркас здания уже готов, то новый инвестор особо не лютует, но может ради экономии, например, исключить многие декоративные элементы и упростить отделку входных групп.

Вообще, надо смотреть, насколько подробно прописаны характеристики объекта в ДДУ: «если прежний девелопер, построивший комплекс, обещал лепнину на фасадах, но не всё указал об этом в договоре, то новый девелопер имеет полное право отказаться от выполнения подобных архитектурных изысков», – заключает эксперт. В случае если недострой оказывается заброшен на длительное время, элементы возведённых конструкций могут прийти в негодность, и их потребуется отремонтировать или заменить, добавляет Александр Вусов («Апхилл»).

Если дом находится на начальной стадии строительства, преобразования могут быть серьёзными.

Бывает, что на месте задуманного типового панельного дома может быть построен монолитный по индивидуальному проекту, или наоборот.

Впрочем, тут имеется охлаждающий пыл момент: если инвестор задумает полностью переформатировать проект, то придётся заново получать всю разрешительную документацию, а на это готов каждый.

Чтобы оградить публику от приятных ассоциаций с проектом-удачником, девелоперы зачастую проводят полный ребрендинг, меняя название ЖК и позиционирование и выводя его на рынок уже как новый проект. Так ЖК «Экопарк Нахабино» стал ЖК «Малина», ЖК «Вертикаль» – ЖК «WellHouse», а ЖК «Солнцеград» переименовали в ЖК «Новое Измайлово», перечисляет Елена Земцова (Delta estate).

«Компенсационный» участок поможет власти в возведении социальных объектов

Помимо хорошего отношения застройщики получают от властей и бонусы. Как утверждает Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), подмосковное правительство помогает быстрее реализовать проект, сокращая сроки согласования всей возможной документации.

Государство может освободить застройщика от возведения социальных объектов. «Хороший пример в этом направлении – проекты Urban Group, достройку инфраструктуры в которых подмосковные власти взяли на себя», – замечает Елена Земцова (Delta estate).

«Это значит, что значительная нагрузка на себестоимость проектов будет снижена, и застройщику понадобится потратиться, в основном, на строительно-монтажные работы, которые оцениваются в Подмосковье в 35-45 тысяч рублей за кв.м», – комментирует Литинецкая.

Если власти готовы стать соинвестором, строительство детских садов и школ может лечь на плечи нового застройщика в обмен на преференции – новые участки под перспективное строительство, возможность увеличения плотности застройки, льготное подключение к инженерным коммуникациям.

Другой вариант, о котором говорит Александр Вусов («Апхилл»), – застройщик может возвести социальные объекты за свой счёт, но после ввода в эксплуатацию они выкупаются муниципалитетом.

Самый распространенный и привлекательный для застройщика бонус – «компенсационный» участок для нового строительства, который предоставляют власти на льготных условиях. При этом доходы от строительства на данном участке застройщик направляет на достройку проблемного объекта. Но теперь эта спасительная схема оказалась под угрозой из-за перехода строительной отрасли на новую финансовую модель.

Государство возьмёт на себя финансирование проблемных объектов

«С 1 сентября 2021 года по каждому строящемуся проекту девелопер обязан иметь счёт в уполномоченном банке.

Последний в свою очередь выступает контролирующим органом, обязанным при обнаружении факта нецелевого использования средств заблокировать все счета и сообщить в Фонд защиты прав дольщиков.

То есть, согласно закону, выходит, что застройщик не может финансировать долгострои», – поясняет Мария Литинецкая («Метриум»).

Выходит, что компания, получившая компенсационный земельный участок, должна проекты достроить, ввести в эксплуатацию и только потом направлять деньги на спасаемую стройку. Но тогда пострадавшие дольщики будут ждать своих квартир ещё бог знает сколько лет.

«Это самый острый вопрос, который сейчас стоит на повестке, – говорит Павел Брызгалов (ФСК «Лидер»). – Принятые в декабре поправки запрещают привлекать средства по ДДУ и обязывают застройщиков работать с эскроу-счетами, даже если разрешение на строительство было получено до 1 июля 2021 года.

В связи с ужесточением требований к девелоперам многие из них будут отказываться от достройки проблемных объектов.

В условиях, когда нужно быстрее строить, чтобы уменьшить кредитную нагрузку и получить доступ к эскроу-счетам, предпочтительнее вложить собственные средства или займы в свои проекты и достраивать их за кем-то».

Теоретически, можно, конечно, набрать кредитов. Но, как говорится, кто же ему даст? Эксперты сомневаются, что банки с радостью отнесутся к идее кредитования долгостроев.

По мнению Марии Литинецкой, властям необходимо предусмотреть схему, согласно которой инвесторы, достраивающие проблемные объекты, будут иметь право частично расходовать средства дольщиков на «чужие» объекты. Для этого, вероятно, придётся вместо контроля банка обеспечить взаимодействие на уровне местных органов власти.

«Минстрой пообещал принять оперативные правки в закон, однако до настоящего времени проблема и так была решена», – напоминает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон».

Сказать, что государство взирает на проблему с буддийским спокойствием, было бы правильно. Сейчас «происходит процесс перехода властных полномочий по решению проблем обманутых дольщиков к Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства («Дом.рф»). «Дом.

рф» сосредотачивает в своих руках обширный инструментарий помощи дольщикам, как в рамках процедуры банкротства, так и в области поддержки застройщиков, участвующих в достройке проблемных объектов.

Кроме того, в 2021 году были приняты изменения в законодательство, позволяющие региональным бюджетам совместно с «Дом.рф» дофинансировать «недострои».

Также планируется создание единого государственного застройщика, который будет заниматься достройкой проблемных объектов за счёт средств Фонда и бюджетов», – перечисляет Дмитрий Логинов.

Судя по всему, всё идёт к тому, что в переходный период государство возьмёт на себя финансирование проблемных объектов, используя опыт достройки проектов Urban Group, когда привлекаются бюджетные деньги. А какие-то вещи придётся регулировать в ручном режиме. Но в нашей стране к таким решениям не привыкают.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11824/

Компенсация или достройка — чего ждать обманутым дольщикам?

Достройка проблемных объектов: что ждать дольщикам?
ЖК «Квартал Европейский» / Наталия Пылина

В 2021 году Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства взял на себя обязательства по достройке целого ряда проблемных объектов в Нижнем Новгороде и ближайшем пригороде. Речь идет, прежде всего, о крупнейших долгостроях региона — жилых комплексах «Новинки Smart City» и «Окский берег». Также организация заявляла о намерении решить вопрос с ЖК «На Гончарова» и ЖК «Квартал Европейский».

«Новинки Smart City», «На Гончарова» и «Квартал Европейский» возводила группа компаний «Квартстрой», застройщиками «Окского берега» выступали «Экоград» и «Капстройинвест». На данный момент все они признаны судом банкротами по искам со стороны Фонда.

В случае с ЖК «Новинки Smart City» Фонд официально объявлен новым застройщиком, и первые четыре дома планируется сдать уже в октябре.

А вот будущее остальных долгостроев, которое, казалось бы, тоже начало проясняться, в действительности оказалось не таким однозначным.

Летом в федеральное законодательство были внесены изменения, согласно которым Фонд защиты прав граждан  —участников долевого строительства получил право возможность решение о целесообразности или нецелесообразности достройки того или иного проблемного объекта. Порядок принятия такого решения утвержден Правительством РФ в сентябре.

Теперь Фонду защиты прав дольщиков предстоит оценить экономическую выгоду достройки проблемных нижегородских ЖК и объявить о дальнейших перспективах. Вопрос достройки ЖК «Окский берег» будет решаться по окончании формирования реестра требований, то есть после 11 ноября. Судьба ЖК «Квартал Европейский» и ЖК «На Гончарова» также должна определиться осенью. 

И не факт, что эти дома будут достроены: вполне реально, что дольщикам вместо квартир предложат компенсации. Плохо это или хорошо? Что выгоднее — ждать несколько лет своего жилья (некоторые дома проблемных ЖК даже не начинали строить) или взять деньги и поскорее забыть о случившемся, как о страшном сне?

GiperNN попытался выяснить это у специалистов сферы недвижимости и самих обманутых дольщиков.

ЖК «Окский берег» / Сергей Круглов

Кому и в каких случаях полагаются компенсации?

Решение о том, насколько целесообразно достраивать объект, принимается по результатам оценки стоимости и сроков завершения строительства. После того как оценка будет проведена, Наблюдательный совет Фонда выносит свой вердикт по тому или иному жилому комплексу.

Субъект РФ направляет обращение в Фонд защиты прав дольщиков с перечнем проблемных домов, где застройщик оказался не способен выполнить взятые обязательства и по которым требуется участие Фонда, — пояснили нам в пресс-службе организации.

— Проведение необходимых процедур и признание застройщика банкротом предполагает возможность использования механизмов Закона о несостоятельности (банкротстве (параграф.

7)), предусматривающих механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Что касается суммы, которую могут получить дольщики в качестве компенсации, она не может быть меньше указанной в ДДУ, но может быть больше. В Фонде сообщили, что компенсация также рассчитывается на основании рыночной стоимости квадратного метра в помещении, сопоставимом по характеристикам в непосредственной близости от ЖК.

Для того чтобы получить компенсацию, требования лица должны быть внесены в реестр требований дольщиков. Если тому есть какие-либо препятствия, необходимо обращаться в суд. Например, дольщикам «Окского берега» и «На Гончарова» приходится именно таким способом доказывать, что они заплатили за квартиры.

После  того как Наблюдательный совет примет решение по тому или иному ЖК, объявление о достройке или отказе от достройки будет опубликовано на официальном сайте организации в течение трех дней. В случае выплаты компенсации дольщики там же смогут узнать о месте и времени начала приема заявлений, найти форму заявления и список необходимых документов.

Если же объект решат достраивать, то на сайте Фонда появится информация о последующих шагах и сроках их выполнения. Однако те, кого больше устраивает компенсация, могут обратиться с заявлением о выплате им денежных средств до передачи жилого комплекса новому застройщику.

Выплата компенсаций производится до завершения конкурсной процедуры, деньги поступают на счет дольщика в течение одного-трех дней с даты получения Фондом соответствующего заявления, — сообщают в Фонде защиты прав дольщиков.

ЖК «Новинки Smart City» / Мария Носырева

Почему дольщиков не устраивают компенсации?

Оксана Соколова — дольщица ЖК «На Гончарова».

Она уверена, что шансов на достройку у их жилого комплекса почти нет: готовность объекта низкая, обнаружены технические нарушения при строительстве, дольщиков более пятисот.

При этом вариант с компенсациями людей не устраивает, потому что они считают, что получат существенно меньше, чем заплатили. В лучшем случае удастся закрыть ипотеку, которая отдана за «воздух».

Источник: https://www.GiperNN.ru/zhurnal/zhile/stati/kompensaciya-ili-dostroyka-chego-zhdat-obmanutym-dolshhikam

Брать или не брать?

Большинство экспертов сходится во мнении, что вопрос по компенсациям каждый дольщик должен решать индивидуально, опираясь на свою ситуацию: на какой стадии готовности находится дом, сколько придется ждать достройки, какую компенсацию предлагают, есть ли необходимость снимать жилье и платить ипотеку и т. д. По мнению юриста Александра Маслова, надо буквально расписать все на листике, посчитать «уход и приход» средств, после чего сделать вывод.

Олег Филиппов, председатель комитета по строительству московского городского отделения общественного объединения «Опора России», отмечает, что, если дольщик считает предложенную сумму компенсации несоразмерной внесенным средствам, он может оспорить ее через суд.

Прецеденты есть. Дольщики, заявившие права на компенсацию, получили внесенные средства полностью.

Олег Филиппов

председатель комитета по строительству МГО «Опора России» 

Что же касается выгоды, то, по словам Олега Филиппова, прибыль на момент ввода дома в эксплуатацию (2–3 года) составит 10–25% от вложенных средств на начальном этапе строительства. Но здесь, опять же, нужно будет учитывать выплаты по ипотеке, затраты на аренду жилья и прочие «отягощающие» факторы.

Анатолий Рябинин, директор АН «Чекни» и председатель комитета по новостройкам Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов, считает, что, скорее всего, за деньги, выплаченные в качестве компенсации, какое-то жилье можно будет приобрести — рынок весьма многообразен. Но, вероятно, с потерей в качестве.

Думаю, человек, который уже обжегся на первичном жилье, больше рисковать не захочет. В городе есть жилые комплексы с недорогими студиями в отдаленных от центра районах: «Времена года», например, проекты «ЖилстройНН». Вопрос в том, на что человек рассчитывает, нужна ли ему непременно новостройка.

Анатолий Рябинин

директор АН «Чекни», председатель комитета по новостройкам НГСР

Тех, кто думает, брать компенсацию или дожидаться достройки квартиры, Рябинин обнадеживает: сейчас, с введением эскроу-счетов, активность застройщиков снижается — новые условия даются им непросто.

А следовательно, новостроек будет мало, и они будут востребованы — появится возможность выгодно продать свою долгожданную квартиру.

Кто-то из дольщиков таким образом сможет «отбить» вложенные деньги и даже получить прибыль, но это вряд ли про ипотечников.

Но серьезный рост цен ожидается в первую очередь на жилье комфорт-класса в престижных районах, — предупреждает директор АН «Чекни».

Пока же суммы компенсаций не озвучены, рассуждать можно только в теории. Увы, уже сейчас понятно, что вряд ли все останутся довольны, так что успех предприятия в данном случае будет относительным.

При использовании материалов ссылка на www.gipernn.ru обязательна.

Источник: https://news.myseldon.com/ru/news/index/217592361

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.