Момент расторжения договора аренды по решению суда

Содержание

Расторжение договора аренды арендатором: помощь юриста

Момент расторжения договора аренды по решению суда

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается законом на основании решения суда. Согласно п.2 ст.450, ст.451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором;
  3. при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Досрочное расторжение договора аренды арендатором через суд возможно в двух случаях:

1) При нарушении договора арендодателем (п.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ, а именно, если удастся доказать суду, что:

  • арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • арендодатель допустил другое существенное нарушение договора аренды. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

2) При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст.451 ГК РФ).

Согласно ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств считается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Этот факт надо доказать суду.

Кроме самого факта существенного изменения обстоятельств сторона, требующая расторгнуть договор, должна доказать одновременное наличие следующих четырех условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • при исполнении договора без изменения его истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истец несет риск изменения обстоятельств.

Как показывает практика, существенным изменением обстоятельств суды не признают ни кризис, ни резкое изменение курса валют.

В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ еще в 2001 году указал, что увеличение курса доллара, в связи с которым обязательство должника в рублевом эквиваленте увеличилось больше чем в четыре раза, само по себе не говорит о существенном изменении обстоятельств (Постановление ВАС РФ от 07.08.01 № 4876/01).

Если в вашем договоре аренды не предусмотрено, что вы как арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, то есть до истечения срока действия аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за определенный срок, то расторжение договора по любым другим основаниям невозможно.

Таким образом, единственным основанием расторжения договора аренды без согласия арендодателя будет нарушение договора арендодателем.

При этом надо учитывать, что досрочное освобождение арендатором помещения,  без передачи его по акту арендодателю, не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на то, что фактически пользование помещением не осуществлялось (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Расторжение договора аренды арендатором или прекращение договора?

Варианты прекращения договора аренды:

  1. Прекращение юридически – через ликвидацию арендатора.
  2. Прекращение фактически – через реорганизацию арендатора.

Прекращение договора юридически

Согласно п.1 ст.61 и п.8 ст.63 ГК РФ факт ликвидации влечет прекращение существования юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Согласно ст.419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо.

Согласно п.8 ст.63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц. Моментом прекращения договора аренды в этом случае будет момент прекращения деятельности юридического лица.

Как указано в разъяснениях, данных в п.52 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, при ликвидации арендатора запись о регистрации договора аренды должна быть аннулирована.

Таким образом, при ликвидации арендатора обязательства по договору аренды прекращаются на основании ст.419 ГК РФ.

Прекращение договора аренды фактически

В соответствии с ч.1 ст.58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу. Таким образом, осуществив реорганизацию, можно передать обязанности по договору аренды новому юридическому лицу, сняв их с себя.

Таким образом, и при юридическом (ликвидация) и при фактическом (реорганизация) прекращении арендатора договор аренды прекращается.

Расторжение договора аренды арендатором: форс-мажор

Согласно ч.3 ст.

401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Основываясь на этой норме можно предположить, что нарушивший договор арендатор может быть освобожден от ответственности судом, если это нарушение суд признает следствием форс-мажора.

Однако применение форс-мажора в большинстве случаев перспективы не имеет. Потому что, во-первых, согласно п.3 ст.401 ГК РФ к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие в магазинах нужных товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Источник: https://advokat-zhukova.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendatorom-pomoshh-yurista/

Расторжение договора аренды

Момент расторжения договора аренды по решению суда

Чтобы на законных основаниях снять недвижимость, необходимо заключить письменное соглашение. В дальнейшем обе стороны могут провести расторжение договора аренды, если на то будут соответствующие основания.

Когда допустимо?

Аннулирование договора вправе запросить обе стороны по разным мотивам:

  • любой из участников нарушил условия соглашения аренды, но решили разойтись без разбирательства в правоохранительных органах;
  • появились обстоятельства, из-за которых одному участнику необходимо прервать сотрудничество.

Основаниями для прекращения взаимоотношений не всегда служат негативные факторы. Например, арендодателю может потребоваться продать квартиру, из-за чего съемщик будет вынужден съехать с занимаемой жилплощади. Арендатор тоже может решить в силу неотложных причин перебраться в другое место.

Заключенное соглашение регламентирует все взаимоотношения между сторонами, в т.ч. и порядок разрыва договора. В ст. 310 ГК закреплено, что отказаться от взятых обязательств без одобрения второго участника соглашения можно лишь в исключительных ситуациях.

Договор аренды квартиры: образец и бланк

Если в документе присутствуют пункты об условия прекращения сотрудничества, то можно аннулировать взаимоотношения по собственной инициативе. Необходимо лишь уведомить другую сторону о желании разорвать договор.

В письме необходимо привести:

  • обязательства, которые были не исполнены, в т.ч. финансовые;
  • реквизиты хозяина/квартиросъемщика;
  • сообщение о том, что полученное оповещение означает прекращение сотрудничество.

Затем имущество возвращается владельцу, и стороны обсуждают финансовые нюансы.

Отправить оповещение можно на адрес, где располагается съемная недвижимость. Если заявитель знает иные адреса, где живет другая сторона, при желании извещения можно выслать и туда.

Прекращение аренды по желанию собственника через суд прописывается в ст. 619 ГК.

Собственник вправе аннулировать соглашение, если квартиросъемщик:

  • навредил имуществу, ухудшив его состояние (понятие «ухудшение» не подразумевает износ помещения) и т.н. полезные свойства, что принесло арендодателю убытки;
  • неоднократно нарушал условия пользования жильем, зафиксированные в соглашении (к примеру, завел домашних животных);
  • не провел ремонт помещения (актуально, только если в соглашении прописано, что именно съемщик обязан проводить ремонт);
  • не соблюдал сроки внесения оплаты (тогда начисляется пеня за просрочки или дополнительные санкции, а при продолжительном нарушении сотрудничество прекращается);
  • совершал с квартирой действия, не прописанные в договоре, и не согласованные с хозяином (провел перепланировку и т.п.).

Расторжение проводится в 2 этапа:

  1. Сперва направляют письменное обращение к съемщику. В письме перечисляются причина такого решения.
  2. Если ответ не был дан в течение 10 дней, собственник может направить иск в суд.

Двухэтапный порядок действует и при досудебном урегулировании ситуации.

По инициативе арендатора

Обе стороны вправе обращаться в судебные инстанции для разрешения конфликта. Условия аннулирования договора съема недвижимости в судебном порядке регламентируются в ст. 620 ГК.

Квартиросъемщик вправе запросить принудительное расторжение, если:

  • имущество пришло в негодность не из-за действий временного пользователя;
  • владелец не дозволяет использовать объект соответствующим образом (не предоставил доступ к жилплощади, не соблюдал сроки, приведенные в договоре и т.п.);
  • собственник отказался в установленные в договоре временные рамки выполнить ремонт помещения (точный период могут не оговаривать, тогда речь идет об индивидуально трактуемом понятии «разумные сроки»);
  • уже после подписания соглашения арендатор обнаружил у жилплощади недостатки, о которых хозяин умалчивал ранее, в силу чего нельзя полноценно пользоваться объектом (проблемы с линиями снабжения и т.п.).

При этом для принудительного расторжения необходимо, чтобы съемщик недвижимости соблюдал следующий порядок действий.

Как регистрировать договор аренды

Сначала арендатор обращается к владельцу, обозначая причины, которые побудили для прекращения взаимоотношений. Обращение стоит составить в письменном виде. Не обязательно запросить ликвидацию проблем с недвижимостью, можно лишь перечислить желание расторгнуть договоренности, приведя соответствующие причины.

Если владелец не ответил на обращение, то можно начинать судебное разбирательство. Но для подачи должно пройти не меньше 10 дней после получения хозяином составленного прошения.

В какие сроки происходит расторжение

Нарушение сроков внесения арендной платы является причиной для разрыва отношений. Но если средства перечислили до получения оповещения от владельца недвижимости, последний все же сохраняет право аннулировать соглашение.

Если со дня погашения долга минуло достаточно времени, а новых просрочек допущено не было, то событие (т.е. долг) считается исчерпанным, и не считается веской причиной для разрыва сотрудничества. Но определять срок, признающийся достаточным, предстоит в индивидуальном порядке.

Есть 3 варианта разрыва договора аренды:

  1. с согласия обеих сторон (проще всего, поскольку сторонам достаточно подписать дополнительное соглашение);
  2. по желанию одной стороны, т.е. без одобрения второго контрагента;
  3. через суд.

Из перечисленных способов 2 последних обычно используются, когда арендодатель или съемщик нарушили правила основного соглашения. Кроме преждевременного аннулирования соглашения пострадавшая сторона вправе потребовать возмещение убытков.

Расторжение договора обычно является крайней мерой, к которой прибегают лишь в случаях неоднократных нарушений. Как правило, сначала отсылают сообщение о несоблюдении договора, с указанием на то, что повтор инцидента или игнорирование полученного уведомления приведет к разрыву отношений.

Во внесудебном порядке

Подразумевается, что стороны пришли к обоюдному мнению и договорились об условиях разрыва договора. Такая возможность предусмотрена в ст. 450 ГК, даже если в документе не предусмотрено обстоятельство о взаимном расторжении.

Для правильного разрыва аренды необходимо составить дополнительное соглашение, которое отражает, что действие основного договора подходит к концу. После его нужно зарегистрировать в соответствующем госоргане, где ранее регистрировали изначальный договор.

В допсоглашении можно указать, с какого именно момента основное соглашение считается расторгнутым. Обычно договор признается расторгнутым еще в момент подписания дополнительного документа, но можно указать и другие сроки.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

В допсоглашении, которое подтверждает факт разрыва прежних договоренностей между сторонами, указывают;

  • дату и место составления документа;
  • причины аннулирования;
  • условия взаиморасчетов между сторонами (есть ли у арендодателя или арендатора претензии, взыскивает ли один из них денежную компенсацию);
  • стадию, на которой в данный момент находится исполнение договора (т.е. указывается, был ли передан объект в пользование, или пока нет);
  • срок, в течение которого жилплощадь вернется ее владельцу.

Чтобы подстраховаться, стоит подготовить акт приема-передачи недвижимости, в котором оба контрагента ставят свои подписи. Такой документ подтвердит, что у них отсутствуют претензии друг к другу.

В акте описывают состояние, в котором был принят объект, а также обнаруженные дефекты (если таковые были найдены). Если повреждения появились по объективной вине временного пользователя жилья, в бланке указывают запрашиваемую с него сумму компенсации убытков.

Образец приведен ниже:

В судебном порядке

Если стороны не пришли к соглашению, разрешить спор они могут только через суд.

Как составить письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Если арендатор устранит обозначенные нарушения в установленный или разумный период, арендодатель более не вправе обращаться в суд. То же работает и в обратном направлении.

В письме с требованием устранить нарушение необходимо предложить расторгнуть соглашение досрочно.

В какой суд обращаться и как правильно составить иск

Заявление должно включать:

  • наименование инстанции, принимающей обращение;
  • сведения об истце и ответчике;
  • выставленные требования;
  • список поданных вместе с иском бумаг;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • информация о том, какие именно нормы были нарушены ответчиком.

Рассмотрением обращение занимаются арбитражные суды по месту прописки обвиняемого.

Необходимые документы

Для начала разбирательства потребуется предоставить исковое заявление и приложить доказательства собственной правоты.

В качестве подтверждающих свидетельств могут выступать:

  • оповещение, ранее направленное ответчику об устранении нарушений;
  • бумаги и заключение о наличии у имущества повреждений.

Как долго ждать рассмотрения дела?

Процесс может растянуться на несколько месяцев, если ни одна из сторон не предъявит существенных доказательств. Когда решение суда вступит в силу, сотрудничество будет прекращено, кроме случаев, когда требовали исполнить обязанность по уплате аренды или исправить иные нарушения.

Частые вопросы

Ниже приведены ответы на вопросы, чаще всего возникающие при разрыве соглашения и прекращения аренды недвижимости.

Как происходит взыскание арендной платы после расторжения договора аренды?

С проживающего могут запросить покрытие т.н. накладных расходов.

Это такие траты, которые касаются уплаты:

  • налога на владение недвижимостью;
  • штрафов, начисленных за нарушение норм пользования имущества;
  • ЖКУ и т.п.

Эти арендодатели возлагают на пользователей недвижимостью согласно п.2 ст. 616 ГК. В данной норме установлено, что арендатор должен поддерживать предоставленное имущество в исправном состоянии, проводить и оплачивать из собственного кармана ремонт помещения.

Как выселить квартирантов? Советы юриста

Вообще в законодательстве закреплено, что собственники не вправе возлагать бремя содержания имущества, которое им не принадлежит.

Владельцы жилья не вправе обязывать съемщиков решать вопросы, касающиеся заключения соглашения с управляющей компанией, и обязывать взять на себя расходы по содержанию общего имущества многоквартирного здания (ст. 161 и 162 ЖК).

Хозяин обязан самостоятельно договариваться с упр компанией и вносить платежи за содержание общего имущества.

В документе могут прописать обязанность оповещать о расторжении второго участника не позднее определенного периода. Если любой из участников не соблюдает договоренность, с него можно взыскать убытки из-за упущенной выгоды, а также запросить уплату неустойки.

Необходим ли обеспечительный платеж при расторжении договора аренды?

Если съемщик отказывается от дальнейшего сотрудничества, владелец недвижимости вправе удержать сумму, которую получил владелец в качестве обеспечительного платежа, но только если такое условие не было прописано договоре. Речь идет либо о залоге, или об оплате за оставшийся месяц аренды.

В документе подобная компенсацию может быть названа штрафом, но ее суть – не наказание провинившейся стороны, решившей раньше времени отказаться от своих обязательств, а предоставление права на выход из соглашения, не объясняя мотивы такого решения.

Чем отличается расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок?

Договор о передачи в пользования недвижимости может заключаться без указания конкретного срока. Формально расторгнуть такое сотрудничество разрешено в любое время.

В ст. 610 закреплено право любой стороны аннулировать соглашение по собственному желанию, если оно было заключено на неопределенный период. Желающему выйти из договора достаточно предупредить другого контрагента как минимум за 1 месяц до выезда.

Подобное соглашение также действует, когда период основного соглашения истек, но владелец и арендатор продолжают сотрудничество без взаимных возражений. В таком случае документ действует бессрочно (ст. 621 ГК).

Указанные правила актуальны и для соглашений субаренды – как пролонгированных на неопределенный период, так и сразу подписанных с данным условием.

Отличие одностороннего расторжения договора от отказа исполнять обязательство?

Если одна из сторон запрашивает прекращение сотрудничества по собственному желанию, или из-за фиксации совершенных нарушений, это действие не приравнивается к отказу от соблюдения договоренностей.

При одностороннем разрыве достаточно наличия желания от одного из участников. После принятия решения суда вторая сторона все еще сможет отстоять свою позицию и опротестовать итоги рассмотрения дела. А при отказе от выполнения своих обязанностей подобная возможность у ответчика отсутствует.

Особенности расторжения договора аренды при смене собственника

Если владелец недвижимости сменится, действовавшие ранее договоренности силы не теряют. При этом любой из участников может запросить разрыв соглашения.

Смерть любой стороны не влечет автоматическое расторжение соглашения. Опираясь на ст. 617 ГК, права перейдут к наследникам в рамках завещания или порядке очередности.

Нельзя разрывать отношения и в случаях, когда съемщик или собственник из-за имеющихся обязательств находится в менее выгодной ситуации. Арендатор не вправе запросить аннулирование, если он приобрел другое жилье или землю.

Итак, выход из арендного соглашения допускается в ряде случаев по усмотрению одной из стороны, или по совместному решению. Ориентироваться следует на положения основного договора, в котором приводятся обязанности каждого участника, а также последствия за их несоблюдение. В конфликтных ситуациях спор решается через суд.

Источник: https://Oformovich.ru/zemelnyj-uchastok/rastorzhenie-dogovora-arendy.html

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Момент расторжения договора аренды по решению суда

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения: процедура и образцы документов

Момент расторжения договора аренды по решению суда

Последнее обновление: 11.02.2021

Порядок расторжения договора аренды прописан в договоре, так как разрыв сотрудничества между сторонами может негативно повлиять на одну из них. Закон четко устанавливает основания окончания отношений, чтобы защитить потерпевшую сторону от действий второго участника.

Когда можно разорвать договор

Расторгается договор по трем основаниям:

  1. Договоренность между сторонами об окончании правовых отношений. Составляется одноименное соглашение.
  2. В одностороннем порядке, по инициативе участника.
  3. Через суд.

Два последних варианта обычно используются в случае, если кто-то из сторон нарушил условия договора.

Если один из участников решил прервать отношения, он уведомляет об этом второго письменным извещением. В нем необходимо прописать данные:

  • реквизиты и данные стороны;
  • причина расторжения;
  • обязательства по договору.

Оповещение передается почтой, на адрес, который прописан в договоре. Если стороне известен другой адрес, она может отправить оповещение и на него, хотя это не обязательно.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: перед обращением в суд, требуется соблюдение претензионного порядка урегулирования спорного вопроса. 

Если адресат не даст ответ в разумный срок (30 дней) или в тот, который прописан в претензии, участник аренды вправе писать исковое заявление.

СПРАВКА: этот порядок необходимо соблюдать в любом случае. Не важно, заключена ли аренда на неопределенные сроки либо период прописан в договоре. 

Одностороннее расторжение договора аренды

Самым простым способом расторжения арендных правоотношений выступает соглашение, которое оформляется между участниками. Оно говорит о том, что стороны согласны прекратить сотрудничество. В тексте документа нужно отразить положения:

  • причины: добровольно, по согласию между сторонами;
  • стадии исполнения договорных отношений;
  • обязательства сторон по осуществлению взаимного расчета с указанием периодов, когда это планируется сделать;
  • обязанность арендатора, связанная с возвратом имущества арендодателю в указанный срок.

ВАЖНО: если обратная передача предмета аренды происходит на день прекращения отношений между сторонами, то оформляется акт приема-передачи. В нем указывается не только опись, но и отсутствие притязаний друг к другу. 

Участник имеет веские основания к тому, чтобы прекратить сотрудничество по своему желанию. На практике разрыв правоотношений происходит по 2 причинам:

  • условия, прописанные в договоре, нарушаются и достаточно существенно;
  • изменение ситуации.

Нарушение условий говорит о том, что одна сторона правоотношений рискует понести ущерб и лишиться всего, что могла бы получить в сделке.

Изменение ситуации, причем существенно, заключается в том, что если бы участник знал об этом заранее, то не был подписан ни при каких условиях договор.

СПРАВКА: эти основания применимы ко всем ситуациям, без исключения, прописывают условия, применительно к каждой из них в отдельности, в зависимости от специфики правоотношений.   

По ст. 451 ГК РФ из-за изменения обстоятельств участник вправе расторгнуть деловые отношения по требованию. И этому процессу должны соответствовать условия:

  • участники исходят из того, что никаких изменений обстоятельств не произойдет в момент подписания договора;
  • изменения были обусловлены причинами, которые никто не мог предугадать, включая и заинтересованное в расторжении договора лицо;
  • если пункты договора остались бы прежними, а обстоятельства изменились, то один из участников правоотношения рисковал утратой всего того, что мог бы прибрести по аренде;
  • из сути текста соглашения, правил делового оборота не следует, что риск, сопутствующий изменениям, несет заинтересованный в расторжении участник.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Участнику аренды расторжение договора может потребоваться, исходя из разных причин:

  • нарушены пункты договора, и стороны пришли к соглашению о том, что больше не будут сотрудничать;
  • наличие личных обстоятельств: арендатору необходимы деньги, он решил срочно реализовать имущество, находящееся в аренде.

ВАЖНО: не всегда расторжение аренды базируется на факторах негативного характера, как для арендатора, так и для арендодателя.   

В случае расторжения арендного соглашения составляется специальный документ, который отражает взаимное согласие сторон. В нем стороны отражают информацию:

  • причины расторжения договора;
  • этап исполнения;
  • взаиморасчеты участников: в документе необходимо прописать пункт о том, что финансовые претензии отсутствуют;
  • интервал времени, в течение которого имущество вернется обратно собственнику.

Арендатор вправе вернуть обратно имущество на момент заключения соглашения. Обычно этот процесс сопровождается составлением акта приема-передачи. Он подписывается обеими сторонами.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: аренда на определенные сроки (на длительный – более 12 месяцев) регистрируется. Окончание отношений также фиксируется в Росреестре. Стороны могут не сделать этого. Но в этом случае имущество останется под обременением в официальных документах Росреестра. 

Расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Расторжение арендного договора нежилого помещения без судебного участия в этом процессе возможно, когда стороны не предъявляют претензий друг к другу. Составляется специальное соглашение, которое прилагается к основному договору. В нем участники прописывают, что не имеют друг к другу финансовых претензий. Закрепляют намерения подписями.

В порядке вне участия суда в процессе расторжения договорных отношений необходимо выбрать основание и составить оповещение, адресованное второму участнику. Отправившей стороне нужно ждать ответа. Если на уведомление пришел ответ, сторона не против того, чтобы по–деловому расстаться, заключается об этом соответствующее соглашение.

СПРАВКА: к документу, служащему уведомлением, не предъявляется никаких требований. Оно составляется в аналогичной форме, что и само соглашение.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Досрочное расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя означает окончание сотрудничества до сроков, указанного в документе. Желание исходит от арендодателя. Но одного стремления мало: необходимы веские причины, по которым возможно досрочное расторжение договоров.

Арендодатель вправе законно расторгнуть правоотношения, основываясь на ст. 619 ГК РФ, если:

  • временный собственник наносит вред имуществу: из-за этого предмет договора аренды ухудшается по эксплуатационным свойствам (пункты об этом закреплены в договоре);
  • нарушение эксплуатационных условий пользования имуществом, закрепленных в договоре;
  • игнорирование ремонта;
  • несоблюдение сроков платы пользования имуществом: в документе этот пункт прописывается отдельно, в нем определяется пеня за просрочку платежей, возможно – и иные санкции. Если неоплата за договор случилась единожды, то арендодатель может и не обратить внимания на это недоразумение. Если это продолжается неоднократно, то арендодатель имеет право не сотрудничать с неплатежеспособным человеком.

Расторжение договора аренды помещения – стадии:

  1. Обращение, адресованное к арендатору. Оно письменное: в нем прописываются причины, по которым собственник решил действовать именно так.
  2. На претензию нет ответа. Владелец праве прийти за помощью в суд.

Досрочное расторжение договора арендатором

Досрочное расторжение договоров аренды происходит, если арендатор считает, что собственник имущества нарушил условия их сотрудничества. Мирно решить вопрос не удалось. Арендатор применяет положения ст. 620. Это нарушения со стороны арендодателя – не позволяет использовать имущество по назначению, нарушил сроки, не обеспечил доступ и т.д.

ВАЖНО: список оснований, которые указаны в ст. 619, 620, не полный. Это означает, что законодатель допускает фиксирование в договоре других условий, которые ведут к расторжению. Это положение соответствует логике ст. 450, п. 2, а также основополагающим началам ст. 421 ГК РФ.

Расторжение договора аренды: образец

Образец расторжения договора аренды по инициативе арендатора доступен для всеобщего пользования в интернете (образец соглашения о расторжении договора).

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/kak-rastorgaetsya-dogovor-arendy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.