Налог от продажи квартиры ИП

Содержание

Налоги ИП при продаже имущества: как физического лица или предпринимателя

Налог от продажи квартиры ИП

Продажа недвижимости для индивидуального предпринимателя часто сопряжена с возникновением налоговых обязательств. Размер и вид налога в таком случае будет зависеть от категории отчуждаемого имущества и системы налогообложения, используемой ИП.

Особенности продажи квартиры ИП

Чтобы заниматься предпринимательской деятельностью в России, не обязательно регистрировать юридическое лицо. При малых объемах производства и небольшом штате наемных сотрудников допускается регистрация индивидуального предпринимательства. Гражданин, который оформляет правовой статус ИП, приобретает две составляющих характеристики:

  1. Он ведет предпринимательскую деятельность во многом по тем же правилам, что и юридическое лицо: заключает договора купли-продажи, поставок, услуг и пр. Но у ИП отличается форма налоговой отчетности и уплаты налогов.
  2. Предприниматель сохраняет статус физического лица. Для него основная проблема может заключаться в том, что все имущество, которым обладает ИП документально не делится на используемое в предпринимательской деятельности и предназначенное для личных нужд его и семьи. Поэтому формально без дополнительных подтверждений вся собственность предварительно расценивается, как используемая в предпринимательстве. Данный фактор приводит к тому, что по своим долгам предприниматель обязан отвечать всем имуществом. В такой ситуации не будет разделения, как, например, у акционерного общества.

Гражданский Кодекс, несмотря на черты схожие с юрлицами, определяет ИП в качестве физического лица. Но при этом, если простое физическое лицо продает свою недвижимость, оно вносит в казну подоходный налог в размере 13% от вырученной стоимости.

А если такой продавец выдерживает минимальный срок владения до реализации имущества, он освобождается от налоговых обязательств.

А сделка ИП по продаже недвижимости автоматически расценивается налоговыми органами в качестве предпринимательской, если он соответствует хотя бы одному из условий:

  1. Отчуждаемая недвижимость не использовалась для личных целей и изначально приобреталась для ведения предпринимательской деятельности.
  2. Продаваемое имущество ИП поставил на учет в качестве основного средства и регулярно платил за него амортизационные взносы (если он применяет общий режим налогообложения) или заявил стоимость объекта в качестве расходов (при УСН).
  3. Упоминание недвижимого имущества в бухгалтерской отчетности и иной финансовой отчетности.
  4. Доход, получаемый от использования недвижимости, указывается в ежегодной налоговой декларации (например, как доход от сдачи имущества в аренду).
  5. Продажа имущества согласно ОКВЭД является частью предпринимательской деятельности данного ИП.
  6. Подача предпринимателем в прошлом заявления об освобождении его от налога на имущество физических лиц в отношении отчуждаемого объекта недвижимости в связи с использованием в коммерческой деятельности.

С 1 января 2021 года вступили в силу изменения в ст. 217 НК РФ, согласно которым ИП освобождается от уплаты НДФЛ за продажу жилого помещения, используемого им в предпринимательской деятельности при условии, что он владеет этим жильем не меньше минимального предпродажного срока (3 или 5 лет).

Какие налоги платит ИП

Какие налоги платит ИП

Если предприниматель реализует объект недвижимости не используемый в предпринимательской деятельности, он платит стандартный налог на доходы физических лиц (НДФЛ), размер которого составляет 13%.

В таком случае, если данный собственник владеет отчуждаемым имуществом минимальный период, установленный ст. 217 НК РФ, он освобождается от налоговых обязательств полностью.

Срок этот составляет три года для имущества, полученного по безвозмездным сделкам, и пять лет – по договорам купли-продажи.
Если такое физическое лицо до продажи не выдерживает минимальный срок владения имуществом, оно имеет право на оформление налогового вычета или разницы между продажной и покупной стоимостью. Этими процедурами можно существенно уменьшить сумму подоходного налога или полностью нивелировать.

Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, налог на доходы выплачивается по другой схеме. В данном случае не будет иметь значения срок владения недвижимостью. Даже если он составит более пяти лет, ИП обязан заплатить налог на доход от продажи. Имущественный вычет также оформить не получится.

Размер налога

Сумма налога, который ИП необходимо внести при продаже недвижимого имущества, зависит от системы налогообложения, используемой индивидуальными предпринимателями:

  1. Если ИП применяет УСН – доход, он просто платит 6% от стоимости, вырученной при продаже объекта.
  2. Если ИП использует УСН – доход минус расходы, все будет зависеть от того, в каком качестве было ранее поставлено на учет имущество. Если объект значится в качестве товара, из дохода от продажи необходимо вычесть стоимость его приобретения, а 6% платить с полученной суммы. Если недвижимость значится на балансе в качестве основного средства производства, доход от реализации облагается налогом полностью, т.к. покупная стоимость изначально была отнесена к статье расходов.
  3. Если ИП применяет ОСНО, он обязан при реализации недвижимости уплатить НДФЛ и НДС. Для выплаты подоходного налога в размере 13% необходимо от дохода с продажи вычесть остаточную стоимость, а налог платить уже с полученной суммы. Если предприниматель не может документально удостоверить размер остаточной стоимости, ему позволяют доход от продажи объекта уменьшить на размер профессионального вычета, который равен 20% от полученных доходов. НДС отчисляется с учетом расчетной ставки 20/120.
  4. Если ИП использует ЕНВД или патентную систему, совмещенную с УСН, или на момент продажи недвижимости он подал заявление о переходе на УСН, он платит налог, как предприниматели, работающие на упрощенке.
  5. Если ИП применяет ЕНВД или работает на патенте без заимствований УСН, он платит налог при продаже недвижимости, как лица, применяющие ОСНО.

Продажа имущества при ликвидации ИП

Если предприниматель намеревается закрыть ИП и распродать все имущество, которое он использовал для осуществления предпринимательской деятельности, отчуждением следует заняться до начала процедуры ликвидации. При этом выгодней будет заранее перейти на УСН. В таком случае размер налога будет несколько ниже.

Если же гражданин сперва ликвидирует ИП, а только потом распродаст недвижимость, ему потребуется далее внести в казну 13 % от вырученной суммы в качестве подоходного налога. Никаких льгот дополнительных для таких случаев не предусмотрено. Тот факт, что на момент продажи лицо уже не будет являться ИП, все равно не позволит ему пользоваться льготами ст. 217 НК РФ.

Порядок и сроки уплаты

Каждый предприниматель обязан с начала года и до 1 мая подавать налоговую декларацию за предыдущий налоговый период в территориальное отделение ФНС по месту регистрации в качестве ИП. Сам налог в таком случае следует заплатить до 15 июля того периода, когда представляется декларация. Произвести оплату можно:

  1. Через кассу банка.
  2. В банковских и иных платежных терминалах, которые предоставляют услугу.
  3. Онлайн на официальном сайте ФНС.

Несоблюдение сроков подачи отчетности и оплаты приводит к взысканию неустойки с виновного лица в виде пеней и штрафов.

При продаже коммерческой недвижимости, если она не относится к категории жилых помещений, ИП обязан заплатить налог на доход. Сумма его будет зависеть от способа налогообложения, который предприниматель использует в своей коммерческой деятельности. Для продавца выгодней предварительно перейти на упрощенную систему налогообложения.

Источник: https://prorealtora.ru/kakie-nalogi-platit-ip-kogda-prodaet-nedvizhimost/

Налог на недвижимость 2021 для индивидуальных предпринимателей

Налог от продажи квартиры ИП

Россия продолжает обновлять и оптимизировать налогообложение при продаже недвижимости. Изменились нормы оплаты НДФЛ для физических лиц, в том числе нерезидентов. Но особо ожидаемым стал закон 425-ФЗ, в соответствии с которым самозанятые и предприниматели могут быть освобождены от выплат налога на недвижимость уже с 2021 года.

Теперь любой зарегистрированный ИП может продать недвижимость, не опасаясь, что ему придется платить налог от стоимости при условии, что он владел жильем более 3 или 5 лет. То же касается самозанятых лиц, которые сдавали одну или несколько квартир, а затем решили их продать. Избежать налога на недвижимость можно при выполнении двух условий:

  1. Помещение является жилым, на коммерческую недвижимость «послабления» не распространяются.
  2. Жилье должно находиться в собственности более минимальных сроков, аналогичных тем, что приняты для обычных граждан.

Но даже в самом лучшем законе есть определенные тонкости и нюансы, о которых мы постараемся подробно рассказать обывателям.

В принципе, закон не совсем освобождает от налоговых выплат, но заметно снижает сумму отчислений. Это уже само по себе – плюс для многих владельцев жилья.

Когда можно не платить НДФЛ при продаже недвижимости

В наступившем 2021 году для того, чтобы не платить налог при продаже жилья, которое использовалось для получения дохода или в бизнесе, следует строго придерживаться следующих правил:

  1. К жилому имуществу относятся квартира, комната, дача, садовый, загородный дом или доля в них. Только в этих случаях можно претендовать на освобождение от выплат.
  2. Продажа жилья должна быть произведена только по истечению минимального срока владения. В зависимости от условий получения недвижимости, срок составит от 3 до 5 лет. С этим условием мы разберемся ниже немного подробнее.

До вступления ФЗ в силу, льгота по минимальному сроку владения не действовала. Лица, которые использовали жилье для получения прибыли, в случае продажи квартиры или дома. обязаны были платить НДФЛ, независимо от срока владения.  С 2021 года налог при продаже недвижимости физические лица (ИП) платят по тем же правилам, что и обычные владельцы жилья.

Кого затронут изменения в НК РФ

Эти изменения затронут всех физических лиц, которые используют жилплощадь для получения какой-либо прибыли. Это может быть аренда жилья на долгий срок или посуточная, другие методы использования квартир, при которых их можно не выводить из жилого фонда.

Предпринимателям и без того приходится тщательно вести бухгалтерию и отчетность, чтобы не прогореть на уплате налогов или не заработать ощутимый штраф.

Нередко случается, что недостаточное внимание к законодательным нюансам приводит к печальным последствиям. Человек рассчитал и честно выплатил все налоги.

Но его расчет налога на недвижимость оказался ошибочным, при подсчетах использовалась устаревшая формула. Законопослушный гражданин оказывается должником и попадает под пеню и штрафы.

Налог на недвижимость в 2021 году стал намного проще и прозрачнее, в том числе, для предпринимателей. И это – огромный плюс.

Сроки владения жильем и освобождение от налогов

Продажа жилья считается операцией, с которой человек получает прибыль. А с любой прибыли государство требует налоговые отчисления. Но все мы понимаем, что далеко не всегда квартиру или дом продают ради выгоды.

Нередко так осуществляют просто смену места жительства или улучшение своих условий.

Чтобы защитить людей в подобных случаях был введен срок, после которого жилье освобождено от налога с продажи недвижимости, и в 2021 году теперь уже и для предпринимателей он может составлять 3 или 5 лет.

Разберемся в разных случаях:

  1. Если собственник стал владельцем до 2021 года, достаточно 3 лет подтвержденного владения, чтобы освобождаться от налога.
  2. Для жилья, приобретенного с 2021 г. и позже срок владения должен быть от 5 лет. Иначе придется заплатить НДФЛ.
  3. Если жилье было получено в собственность после 2021 года, но не в результате купли-продажи, а по наследству, через приватизацию или в результате договора пожизненной ренты, срок снова сокращается до 3 лет.

Пример: Жилплощадь была приобретена за сумму 3 млн. рублей через определенный срок, превышающий минимальный, квартира была продана за 5.5 миллионов. Соответственно прибыль от продажи составляет чистыми 2.5 млн, но декларация не подается и, соответственно, не платится налог.

Как было до принятия закона

Ранее минимальные сроки владения в случае продажи недвижимости, которую использовали для бизнеса, не принимались во внимание. Например, если вы владеете несколькими квартирами или комнатами для сдачи в аренду, то налог могли начислить и через 5 лет или даже позже.

При этом в налоговом кодексе присутствовала некоторая неопределенность формулировок.

С одной стороны, закон о налоге на недвижимость до 2021 года освобождал от выплат на жилье в случае длительного срока владения, с другой, на коммерческие объекты этот закон не распространяется.

Но чем считать квартиру, которую человек сдавал и честно при этом платил налоги, а потом выселил из нее жильцов и продал?

Возникли две весьма существенные проблемы:

  1. Из-за неточности в формулировке люди стали опасаться работать «по-белому». Многие и хотели бы платить налог со средств, заработанных на аренде, но при продаже квартиры пришлось бы выплачивать налоговый сбор со всей суммы.
  2. Даже те, кто регулярно и честно платил НДФЛ от недвижимости, сданной в аренду, в случае продажи нередко сталкивались с тем, что недоплатили в бюджет по незнанию крупную сумму.

Люди, напуганные рассказами о доначислениях НДФЛ, боятся «выходить из тени» и честно регистрироваться как предприниматели.

При этом большинство владельцев нескольких квартир совсем не против добросовестно отчислять положенные от 3% до 4% с полученного дохода. Эту возможность предоставит ФЗ № 425.

Освобождение от налога защищает интересы таких добросовестных владельцев и делает максимально прозрачными отчисления при продаже жилья.

Одновременно от НДФЛ при продаже жилья, сроки владения которого составляют более 3 или 5 лет, освобождаются нерезиденты РФ.

Особенности расчета налога а недвижимость 2021

После вступления федерального закона от 27.11.2021 года в силу, от НДФЛ будут освобождены лица, зарегистрированные как:

  • индивидуальный предприниматель;
  • самозанятый.

Физическим лицам регистрация как ИП требуется только в том случае, когда это необходимо по правилам ведения определенной коммерческой деятельности. Все, кто используют данную льготу, не имеют права нанимать работников, исключение – наем по ГПД (гражданско-правовой договор)

Для того чтобы не возникло проблем с НДФЛ, суммарный доход от деятельности должен быть не более чем 2.4 млн рублей в год, а месячный не должен превысить 200 тыс. руб./месяц. Декларацию в налоговую инспекцию по данному налогу предоставлять не требуется.

Регистрация физлица

Если физлицу требуется стать на учет в налоговую, это можно будет сделать без визита в ИФНС через приложение «Мой налог» для мобильных устройств. Программу также можно использовать для расчетов с клиентами. Приложение само сформирует все необходимый пакет документов и отправит информацию в налоговую службу.

Как платить налог

Как и ранее, кадастровый налог на недвижимость с 2021 г. необходимо заплатить по итогам календарного года. При этом предпринимателю нет нужды самостоятельно создавать налоговую декларацию, достаточно своевременно подавать данные о любых сделках в приложении. Оплата налога на недвижимость осуществляется в 1 квартале года, следующего за сделкой.

Еще один вариант оплаты — это разрешить самой налоговой регулярно списывать необходимую сумму или уполномочить банковское учреждение. Такой удобный вариант применяется для всех видов налогов ИП. Уменьшать сумму налогообложения на вычет можно ежемесячно, не превышая лимит в 10 тыс. руб. Сумма вычета от дохода рассчитывается следующим образом:

  • если налог начислен по 4% ставке это – 1%;
  • в случае 6% ставки – 2%.

Если плательщик допустил нарушение в порядке или сроке передачи сведений в налоговую, предусмотрен штраф. Его размер составит 20% от заявленного дохода, вторичное нарушение, совершенное в течении полугода, повлечет штрафные санкции в 100% от расчетной суммы.

Полезные перемены в налогообложении

Подводя итоги, хочется сказать, что описанные изменения в расчетах налогов на недвижимость носят положительный характер для покупателей жилья, в том числе, в новостройках. Теперь вы можете купить квартиру и спокойно сдавать ее в течение 5 лет, а потом продать жилье по выгодной цене без уплаты каких-либо отчислений государству. Это удобно и выгодно.

Источник: https://23kvartiri.ru/nalogi-pri-prodazhe-nedvizhimosti-2021-dlya-ip-chto-i-kak-teper-platit/

Платит ли ИП налог с продажи жилья, если владел им 10 лет?

Налог от продажи квартиры ИП

Использование ПСН (Патентной системы налогообложения) дает индивидуальному предпринимателю (ИП) возможность не платить налог на доход физического лица. Но только в части дохода, полученного при ведении деятельности, которая соответствует данному патенту (это указано в статье 346. 43 Налогового кодекса России).

В данном случае без уплаты налога все равно не обойтись, поскольку доход от продажи имущества, использованного в бизнесе, налогом облагается (согласно соответствующим правилам статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации).

Когда Вы продаете свою квартиру, Вам придется заплатить налог на доходы физических лиц по ставке равной 13% (в соответствии со статьей 224 Налогового Кодекса Российской Федерации), и тут не играет роли, оформлен патент на доход от сдачи ее внаем или нет.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

И еще немного о налогах в данной ситуации. Следует обратить внимание на тот неприятный с налоговой точки зрения факт, что в этой ситуации право на имущественный налоговый вычет и возможность снижения налогооблагаемой базы по НДФЛ исключается (данное правило четко определено в статье 220 НК РФ).

Но есть и хорошие новости: с 4.07.17, по указанию КС России (№ 1017-О-О), если документально подтвержденные расходы ИП непосредственно связаны с получением им дохода, он имеет право воспользоваться профессиональным налоговым вычетом. Применительно к данному случаю это означает, что расходы, понесенные ИП при продаже квартиры, снизят налоговое бремя.

Отвечает учредитель и президент ГК «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вице-президент Российской гильдии риелторов Екатерина Романенко:

Существует мнение – ошибочное, но очень устойчивое в среде владельцев недвижимости, – что если квартира приобреталась обычным гражданином (говоря официально – физическим лицом), а потом этот гражданин получил статус ИП и начал сдавать жилье в аренду как юридическое лицо, то есть фактически стал рантье, то при продаже недвижимости налог на доход платить не надо и существует льгота, по которой вся сумма полученного дохода при условии владения квартирой долгое время не подлежит налогообложению. Это не так.

Чем грозит аренда оформленной на фирму квартиры с последующим выкупом?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

На самом деле есть всего два варианта развития событий.

Или физическое лицо приобретает квартиру и использует ее для проживания себя и/или своих близких, не получая с этого дохода, или юридическое лицо использует ее как источник дохода, имеет льготу по налогу на имущество, но при продаже платит налог по повышенной ставке и не имеет никаких льгот. Да, налоговая не всегда может в общем потоке найти такие мошеннические варианты, но риелторы и юристы предпочитают относиться к объектам, собственники которых меняли статус, очень аккуратно. Ситуация, если к моменту продажи ИП закрыто, вызывает разночтения у юристов. Некоторые считают, что с момента прекращения коммерческой деятельности должно пройти пять лет, и только после этого можно продать квартиру со всеми льготами по налогам, которые есть у физического лица.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Да, налог в данном случае подлежит уплате: его значение составляет 13% от суммы, применяемой для налогообложения (не менее 70% от стоимости, указанной в договоре).

Если ИП использует УСН, то он заплатит 6% при условии, что такой вид деятельности не предусмотрен.

При этом льготы в виде 1 млн рублей при продаже объекта, а также владении квартирой в течение срока, составляющего более трех лет, отсутствуют.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

С какого момента нужно платить налог на недвижимость?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/platit_li_ip_nalog_s_prodazhi_zhilya_esli_vladel_im_10_let/7012

Налоги с продажи имущества ип

Налог от продажи квартиры ИП

Аудитор «Сибирская Юридическая Компания-Аудит»

специально для ГАРАНТ.РУ

В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст.

11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г.

№ 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.

С 1 января 2021 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков.

Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п.

17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.

В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ «бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности». 1

Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

  • сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
  • Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

С другой стороны, раз в НК РФ о «бывших предпринимателях» нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

Критерий «систематическое получение прибыли»

Понятие «систематическое получение прибыли» прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ.

В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2021 г. № 13АП-8286/2021). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2021 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

  • получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);
  • возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2021 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2021 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2021 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду.

Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

Читайте так же:  Заявление о повышении зарплаты, образец

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП

ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.

Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.

Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.

Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.

продажа нежилого помещения ИП

Какие налоги уплачиваются при продаже нежилого помещения (магазина). Я являюсь ИП с 2002 года, код по ОКВЭД розничная торговля продуктами. Облагаюсь только ЕНВД.

Помещение магазина было куплено в 2008году и зарегистрировано в юстиции на меня как на физ. лицо. В нем я веду свою торговую деятельность (розничная торговля продуктами питания).

В 2012 году планирую продать помещение магазина, пожалуйста подскажите какие налоги необходимо заплатить?

Re: продажа нежилого помещения ИП

1. Поступления от продажи здания магазина не могут рассматриваться в качестве доходов от деятельности, облагаемой ЕНВД.2. Доходы, получаемые физическими лицами, от продажи иного имущества, находившегося в собственности три года и более, не облагаются НДФЛ (п. 17.1 ст.

217 НК РФ).Однако положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами — ИП от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Имущественным вычетом ИП вправе воспользоваться только в отношении доходов от продажи имущества, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности.

Названное ограничение обоснованно, поскольку ст.

221 НК РФ ИП предоставлено право на получение профессионального налогового вычета по доходам от осуществления предпринимательской деятельности.

Вместо права на имущественный налоговый вычет ИП, предоставлено право на получение профессиональных налоговых вычетов и уменьшение своей налогооблагаемой базы на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов.

Если налогоплательщик не может документально подтвердить произведенные расходы, профессиональный налоговый вычет предоставляется по нормативу — 20% от общей суммы полученного индивидуальным предпринимателем дохода. В этом случае нужно смотреть, перешел предприниматель на УСНО или нет.

Если применяется общая система или спецрежим в виде ЕНВД (что в данном случае не имеет никакого значения), то возникает обязанность по уплате не только НДФЛ, но и НДС.

Продажа недвижимости индивидуальным предпринимателем налоги

Налог от продажи квартиры ИП

Предмет спора : ИП доначислили налог по УСН по факту продажи недвижимого имущества. ИП указал, что оснований для доначисления единого налога не имелось, поскольку имущество было продано не от имени ИП, а от имени физлица.

За что спорили : 1 544 724 рубля

Кто выиграл : налоговики

Оспаривая доначисление единого налога по УСН, ИП ссылался на следующие обстоятельства. В договоре купли-продажи недвижимого имущества речь об ИП не шла. Имущество он продал как физическое лицо. Деньги по сделке пришли на счет физлица, а не ИП. При этом в ЕГРИП за ИП не числилось такой деятельности, как продажа недвижимости. Соответственно, оснований для начисления налога не имелось.

Суд не принял данные доводы предпринимателя. Судьи пояснили, что неуказание в договоре купли-продажи фактического статуса продавца, как участника сделки, является выгодным в целях налогообложения. Поэтому это – не аргумент.

Тот факт, что в договорах купли-продажи ИП не поименован как лицо, обладающее статусом ИП, сам по себе не может свидетельствовать о том, что соответствующая сделка совершена не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Налогоплательщик обязан доказать, что реализованное им недвижимое имущество (нежилое помещение и земельный участок), исходя из своей специфики, может быть использовано в иных целях, помимо осуществления предпринимательской деятельности.

Не имеет значения и то обстоятельство, на какой именно лицевой счет были перечислены денежные средства, причитающиеся за реализованные объекты недвижимого имущества.

Если спорное имущество по своему хозяйственному назначению изначально не было предназначено для личного, семейного потребления, а приобреталось для использования в предпринимательской деятельности, его продажа относится к предпринимательской деятельности. Доходы от такой сделки облагаются налогом по УСН.

Учитывая все эти обстоятельства, суд отказал предпринимателю в удовлетворении заявленных требований.

Судебный вердикт: ИП обязан платить даже за недвижимость, которую не использовал в предпринимательской деятельности

Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 06.09.2021 №А35-3121/2021 признал, что ИП законно доначислили налог по УСН по факту продажи недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности.

Предмет спора : ИП продал недвижимость, которая не использовалась им для извлечения прибыли. Сделка была совершена от имени физического лица, а не ИП. Продажа недвижимости не являлась видом предпринимательской деятельности и не была отнесена к таковой при регистрации предпринимателя. Несмотря на это, ИФНС доначислила ИП налог по УСН.

За что спорили : 3 926 000 рублей.

Кто выиграл : налоговики.

В суде ИП настаивал на том, что проданное им имущество не использовалось в предпринимательской деятельности. Причем недвижимость приобреталась им в период, когда он не являлся ИП. Соответственно, у налоговиков не было оснований для увеличения облагаемой базы по УСН.

Суд отклонил данные доводы, признав доначисление налога законным. При этом суд указал на следующие обстоятельства.

Использование или неиспользование проданной недвижимости в предпринимательской деятельности в целях разрешения подобных споров не имеет никакого значения.

Имущество может не использоваться ИП для извлечения прибыли в конкретном периоде. При этом ИП сохраняет возможность получения таковой от использования имущества в последующих периодах. Поэтому для целей начисления налогов необходимо установить мотивы приобретения недвижимого имущества.

Если недвижимость приобретается для использования в семейных, личных целях (например, для проживания членов семьи ИП или для хранения их имущества), то тогда продажа такого имущества осуществляется им как физлицом.

Выручка от реализации в таких случаях не увеличивает налогооблагаемый доход ИП. Если же недвижимость покупается не для личных целей, а например, для последующей перепродажи, то ИФНС вправе исчислить налог от реализации.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации.

Спорное имущество по своим функциональным характеристикам изначально не было предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Оно было приобретено не для личных целей, что ИП не опровергнуто.

В связи с этим полученный доход от продажи нежилых помещений непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, а поэтому подлежит обложению налогом по УСН.

Вопрос эксперту

В общем случае, при использовании ИП в предпринимательской деятельности имущества, принадлежащего ИП, как физическому лицу, доходы от использования указанного имущества облагается налогом, соответствующим используемой ИП системе налогообложения. На основании п. 17.1 ст.

217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: — от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ. В соответствии с п. 4 ст. 217.

1 НК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ. — от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более

При этом, в соответствии с п. 17.1 ст.

217 НК РФ указанные положения не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Источник: https://zakonvl.ru/prodazha-nedvizhimosti-individualnym-predprinimatelem-nalogi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.