Права застройщика в отношении клиента

Содержание

Как получить взыскание неустойки с застройщика

Права застройщика в отношении клиента

По-прежнему актуальна проблема долгостроев, сдачи некачественного жилья. Гражданско-правовая ответственность один из способов защитить будущих владельцев от недобросовестных строителей. Взыскание неустойки с застройщика в досудебном или судебном порядке эффективно реализуется в пользу покупателей.

Законодательство

Возможности участников долевого строительства зафиксированы положениями гражданского права. Сторона, виновная в неисполнении условий договора, уплачивает неустойку.

Фиксация меры ответственности имущественного характера стимулирует застройщика добровольно реализовать договорные требования и обеспечивает компенсацию убытков.

Если неустойка не покрывает понесенные издержки, то оставшуюся часть возмещают отдельно.

Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ:

Мск +7 (499) 938 5119

Спб +7 (812) 467 3091

Фед +8 (800) 350 8363

В соответствии с ЗоЗПП и законом об участии в долевом строительстве к ДДУ применяется законная неустойка. Размер возмещения не может быть уменьшен соглашением сторон.

Нормы ЗоЗПП действительны исключительно в отношении граждан, приобретающих недвижимость для собственных личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Внимание! Не следует путать неустойку с судебным штрафом.

Неустойка (далее пеня, штраф) в рамках ст. 330 ГК РФ предъявляется за конкретные договорные нарушения в досудебном либо судебном порядке и компенсирует возникшие убытки по заключенному соглашению.

Штраф присуждается за отказ по своей воле удовлетворить требования клиента, в размере 50 % от присужденной суммы.

Взыскание неустойки с застройщика

Случаи, когда удерживается пеня, предусмотренная законом об участии в долевом строительстве:

  1. Нарушен срок передачи девелопером возведенной недвижимости (ч. 2 ст. 6 закона). Существенное условие ДДУ — обязанность застройщика построить и передать объект в конкретно определенный срок. Отсчет временного промежутка идет со дня государственной регистрации соглашения.
  2. Нарушен период устранения дефектов построенного недвижимого имущества (ч. 8 ст. 7 закона).

Когда дольщик имеет право

В рамках действия соглашения о долевом строительстве гражданин вправе:

  • затребовать своевременную передачу объекта;
  • отказаться от продления срока сдачи здания;
  • получить недвижимость, соответствующую положениям договора, техрегламента, проектной документации;
  • обязать девелопера устранить недочеты работ в конкретные сроки;
  • произвести уступку права по договору долевого строительства;
  • взыскать через суд компенсацию понесенных убытков, морального вреда и иных расходов.

Когда прав застройщик

Договорное соглашение о долевом строительстве — двусторонний акт. Игнорирование обязательств со стороны гражданина может привести к расторжению договорных отношений и/или взысканию неустойки.

Лицо, осуществляющее застройку, обладает правом истребовать от участника своевременного внесения установленного платежа. Нарушение договорного срока со стороны дольщика наказывается взысканием неустойки в размере 1/300 учетной ставки ЦБ РФ от невыплаченной суммы за каждый просроченный день.

Невнесение единовременного платежа на протяжении двух месяцев или задержка поэтапных взносов более 3 раз в течение года позволит исполнителю расторгнуть соглашение.

При невозможности завершить строительство дома застройщик вправе за два месяца до установленного в договоре момента сдачи в эксплуатацию недвижимого имущества направить дольщику предложение продлить срок.

Важно! Непринятое условие о пролонгации действия договора исполнитель может обжаловать в суде.

Намеренное уклонение противной стороны от подписания передаточного документа освобождает добросовестного исполнителя от уплаты пени.

Каким может быть размер компенсации

Расчет неустойки зависит от вида правонарушения.

  1. Санкция за несвоевременное предоставление новой квартиры зафиксирована законом долевого строительства и взыскивается в размере 1/300 процентной ставки ЦБ на день выполнения обязательства из расчета стоимости договора за каждые просроченные сутки.

Формула: стоимость объекта * 1/300 учетной ставки ЦБ * количество дней. ставка ЦБ = 6,25% : 100 : 300 = 0,00021

Пример: стоимость квартиры 1200000*1/300(т.е 0,00021)*30 дней просрочки = 7560 рублей.

Размер неустойки удваивается в отношении дольщика, являющегося гражданином. В договоре разрешается предусмотреть пеню больше, чем регламентировано законодательным актом. Законная неустойка уменьшается только мотивированным судебным решением.

  1. Штрафная пеня за несоблюдение сроков по устранению дефектов построенного объекта рассчитывается на основании статьи 23 Закона о защите прав потребителей и уплачивается за каждый день просрочки в размере 1% от стоимости расходов, заложенных в смете для ликвидации недостатков.

Формула расчета: величина издержек либо цена договора, если использовать объект невозможно * 1 % * количество дней.

Верховный суд указал, что сумма пени верхними пределами не ограничивается.

За каждое отдельное нарушение выставляется самостоятельное требование и штрафная санкция.

Досудебная претензия по договору

По вопросу взыскания неустойки с застройщика законодательно не установлен обязательный досудебный порядок разрешения спора, но на практике он применяется и учитывается судами.

Игнорирование этого условия лишает дольщика права применить в суде взыскание штрафа в размере 50 % от присужденной суммы за отказ исполнителя удовлетворить требования в досудебной процедуре.

Когда можно подать за просрочку

Претензия обязательно направляется письменно. Срок обращения зависит от вида правонарушения:

  1. Сдача дома задерживается, а контрагент не предупредил за 2 месяца.Подача претензии возможна в любое время отклонения от указанного в договоре. Направить жалобу разрешается несколько раз за разные периоды просрочки.
  2. Срыв сроков устранения недостатков дома. Время подачи претензии определяется соглашением о ликвидации дефектов или гарантией, если будет доказано, что недочеты возникли не по вине жильцов. Гарантийный период для строения 5 лет, для инженерных коммуникаций 3 года.

Как написать претензию

Необходимо изложить основания ее адресации, требование добровольно устранить нарушения договорных обязательств и приложить пакет ксерокопированных документов:

  • ДДУ;
  • оплата по договору;
  • иные бумаги, фиксирующие нарушения. В зависимости от конкретной ситуации они определяются индивидуально (переписка, чертежи, фрагменты проектной документации).

Знайте! Порядок подачи претензии может быть прописан в соглашении о долевом участии гражданина в строительстве недвижимости.

Образец претензии о нарушении сроков сдачи дома

СКАЧАТЬ

В претензионном предложении требуется написать:

  • наименование застройщика;
  • факт заключения и госрегистрации договора;
  • данные об объекте;
  • срок договорной передачи, период рассчитанной просрочки, ссылка на нормативную базу;
  • расчет заявленной неустойки;
  • сведения о выполнении обязательств со стороны дольщика;
  • предупреждение о возможном рассмотрении дела в суде со взысканиями убытков, штрафа, компенсацией морального вреда и, в зависимости от обстоятельств дела, средств за пользование чужими деньгами;
  • срок, в который необходимо удовлетворить требования, с реквизитами для перечисления взыскания.

Как отправить претензионное письмо

Первый экземпляр отправить ценным письмом с обязательным уведомлением о вручении. Приложить опись документов. Вторую копию отвезти в офис и сдать под роспись и отметкой о принятии на собственном экземпляре.

Срок ответа

Законодательно время, в течение которого нарушитель должен заплатить неустойку, не установлен. Следует руководствоваться своим сроком, указанным в претензии. Если он не указан, то приравнивается к одному календарному месяцу. Период получения результата необходимо устанавливать разумный и реальный к исполнению.

Что делать, если отказали

В случае игнорирования или отказа от предложения разрешить проблему мирным путем разрешается взыскать неустойку через суд.

Внимание! В досудебной претензии желательно зафиксировать дополнительные расходы, которые предположительно возникнут у застройщика при судебном рассмотрении проблемы: госпошлина, оплата услуг адвоката, эксперта, нотариуса, выдавшего доверенность.

Иск от участников долевого строительства о взыскании неустойки, штрафов, убытков

Исковое заявление подается по тем же основаниям, что и претензия. С той лишь разницей, что на досудебной стадии предлагалось урегулировать вопрос миром и добровольно устранить нарушения. Судебное решение будет носить для виновной стороны принудительный характер.

Обращение в суд

Действуют, когда истек срок передачи имущества и отсутствует положительный результат по претензии.

К этой категории дел применяется общий трехгодичный период исковой давности, который исчисляется со срока исполнения договора либо подписания передаточного акта.

Требование направляется на бумажном носителе либо в электронном виде онлайн. При подаче через сайт необходимо подтвердить факт извещения противной стороны, приложив скан квитанции или почтового уведомления.

Кому предъявлять иск

Ответчиком по делу заявляется лицо, с которым заключен ДДУ. При банкротстве застройщика требование предъявляется конкурсному управляющему.

Как составить исковое заявление

определяется ст. 131ГПК РФ. В нем указывается:

  • подведомственный суд;
  • сведения об истце;
  • данные об ответчике;
  • нарушенные права и заявленные требования;
  • обстоятельства дела, доказательства;
  • цена иска;
  • информация о принятых мерах для возможного разрешения спора;
  • нюансы дела: период просрочки, собственный расчет неустойки, дополнительные требования о компенсации морального вреда, убытков, штрафа, судебных расходов.

При подаче иска истец должен подтвердить, что ответчик нарушил условия соглашения в части срока, и приложить документы:

  • передаточный акт, если имеется;
  • договор;
  • подтверждение выполненных истцом обязательств;
  • претензия, ответ на претензию, иная переписка;
  • уведомление о вручении судебных документов;
  • квитанция о госпошлине.

Как выбрать суд

Дела в отношении граждан — участников долевого строительства, рассматриваются в суде общей юрисдикции по подсудности:

  • мировым судьей при цене иска до 100 000 руб.;
  • федеральным судьей районного (городского) суда при цене иска выше 100 000 рублей.

Арбитражный суд рассматривает только споры по экономическим вопросам (приобретение недвижимости в коммерческих целях). Иски, поданные потребителями, будут оставлены без рассмотрения.

Если не оговорено в договоре, то предъявить иск можно по выбору места:

  • нахождения ответчика;
  • жительства истца;
  • исполнения договора.

Процедура рассмотрения

Гражданское производство возбуждается и выносится определение по делу в течение месяца, если документы поданы правильно. Иск, направленный с нарушением ГПК РФ, оставляется без рассмотрения; предоставляется время на устранение ошибок.

Помните! Цена иска определяется в зависимости от взыскиваемой суммы.

Потребители освобождаются от уплаты госпошлины, если цена иска до 1 000 000 руб. свыше 1 млн руб.взнос исчисляется по пп. 1 п. 19 ст. 333 НК РФ за минусом пошлины за 1 млн руб., то есть равна 0,5 % от цены иска свыше 1 млн руб., но не более 60 000 руб.

Суд может снизить заявленную неустойку в порядке ст. 333 ГК РФ:

  • суд посчитал пеню несоразмерной;
  • при заявлении об этом должника;
  • нарушения произошли по вине истца, и им не были приняты меры по их предотвращению.

Снижение судом неустойки обязательно мотивируется. Срок рассмотрения дела зависит от процессуальных действий в каждом конкретном случае.

Исполнение решения

Исполнительное производство возбуждается судебным приставом на основании вступившего в законную силу решения.

Исполнительный лист направляется в банк застройщика для списания средств с расчетного счета.

Судебная практика

Результативность заявленного судебного иска зависит от многих обстоятельств. Выносятся решения как в пользу потребителя, так и застройщика. Истцам рекомендуют руководствоваться следующим:

  • добросовестно выполнять свои обязательства;
  • письменно мотивировать отказы от принятия некачественной работы контргента;
  • фиксировать нарушения сроков.

Если решение вынесено в вашу пользу

Судебные решения вступают в силу после 30 дней, если они не будут обжалованы ответчиком в вышестоящей инстанции. Вступившие в законную силу судебные акты подлежат исполнению.

Важно! НДФЛ не берется только с полученной компенсации морального вреда.

Что делать, если решение не в вашу пользу

Вынесенный судом первой инстанции вердикт обжалуется в апелляции. Судебный акт второй инстанции вступает в силу с момента оглашения.

Дальнейшее несогласие обжалуется в кассационном и надзорном порядке.

Советы и рекомендации

Решения судов по делам о взыскании неустойки с застройщика прежде всего направлены на защиту граждан как субъектов ЗоЗПП. Представленные дольщиками расчеты пени в судах пересчитываются.

Девелоперы профессионально подходят к делу и используют любую возможность уменьшить неустойку.

Следует более тщательно относиться к составлению документов по предъявлению доказательственной базы, прибегая к помощи юристов.

Источник: https://PoPravu.club/uslugi/neustoyka/s-zastroyschika.html

Уступка права требования по договору долевого строительства: нюансы | Правоведус

Права застройщика в отношении клиента

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции – дальнейшая перепродажа или сдача квартиры по договору аренды.

На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть.

Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц.

Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только договор купли-продажи квартиры (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах.

Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика.

Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».

Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия).

Уступка в таком явлении, как долевое строительство, расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период – необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
  • Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
  • Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае – квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
  • Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
  • Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый закон о банкротстве физических лиц 2015 содержит порядок обращения граждан – участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

Важно! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

  1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
  2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
  3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

  1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
  2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
  3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
  4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
  5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства.

В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором).

В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор подряда;
  • документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
  • соглашение о зачете стоимости работ;
  • справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участия предоставляются только оригиналы документов!

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

  • оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
  • оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
  • оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
  • оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон.

Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней.

О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/ustupka-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-stroitelstva/

Гражданская ответственность застройщика отношения сторон ДДУ

Права застройщика в отношении клиента

В рамках договорных отношений, возникающих между застройщиком и дольщиком, участники несут друг перед другом гражданско-правовую ответственность за исполнение принятых на себя обязательств.

Если основную часть своих обязательств дольщик выполняет практически сразу же после подписания и регистрации ДДУ, то застройщик имеет обязательства перед дольщиком даже после передачи недвижимости и регистрации последним права собственности.

Сегодня рассмотрим, в чем именно заключается гражданская ответственность застройщика, а также коснемся обязательств дольщика, которые остаются после оплаты по ДДУ.

В настоящей статье мы будем рассматривать гражданско-правовые отношения между застройщиком и дольщиком в формате долевого участия. Этот формат покупки недвижимости на первичном рынке регламентируется законом ФЗ-214 и является наиболее защищенным видом приобретения квартиры.

Застройщик несет перед дольщиком гражданскую ответственность за целый ряд обязанностей, основная из которых – передать дольщику квартиру, и сделать это в срок, отраженный в ДДУ, для чего ему необходимо своевременно возвести многоэтажный жилой дом и ввести его в эксплуатацию. Собственно, все остальные обязанности относятся к качеству выполнения строительных и отделочных работ, которое регламентируют СНиПы (строительные нормативы), а также нормативные требования компаний-поставщиков ресурсов.

Однако есть еще одна обязанность, от выполнения которой застройщик нередко пытается уклониться.

Речь идет о несоответствии площади (реже – конфигурации квартиры) проектной документации при полном соответствии качественным параметрам и соблюдении застройщиком сроков.

То есть, по завершении строительных работ вдруг почему-то выясняется, что квартира имеет меньшую площадь, чем обещал застройщик изначально, и последний отказывается возвращать часть денег, соразмерную количеству и стоимости отсутствующих квадратных метров.

Иногда случается наоборот – площадь квартир оказывается больше, чем планировалось изначально, и застройщик требует доплаты, отказываясь передавать недвижимость.

О том, как выглядит гражданская ответственность застройщика в плане механизма ее реализации, мы рассмотрим ниже. Сейчас же перейдем к законодательным механизмам, которые обеспечивают финансовые гарантии по реализации застройщиком его основных обязательств.

Гарантии финансовой ответственности: что говорит закон

При заключении сделки застройщик должен предоставить клиенту (в обмен на деньги) какие-то гарантии того, что квартира будет достроена и перейдет в распоряжение дольщика (если таких гарантий не будет, сделка просто не сможет состояться).

Если сделка проходит в формате ДДУ, то имущественные права дольщика защищает закон ФЗ-214.

Документ определяет механизмы нахождения средств на завершение строительства, если у застройщика возникнут какие-либо проблемы, и он не сможет продолжать возведение дома.

Кроме того, в законе прописаны методы проверки финансовой состоятельности застройщика, и в целом его способность выполнит свои обязательства перед дольщиками.

Страхование гражданской ответственности и поручительство

Строго говоря, проблемы, препятствующие застройщику завершить строительство, могут появиться на любом этапе его деятельности. Поэтому государству нужно сделать так, чтобы дольщики в любом случае получили жилье.

Говоря о проблематике нахождении средств, необходимых для того, чтобы дольщики не оставались без обещанных квартир, в первую очередь нужно упомянуть механизм страхования гражданской ответственности застройщика (имеется в виду материальная ответственность).

Этот механизм реализован в виде оформления страхового полиса, где страховым случаем является как раз-таки невозможность завершения строительства (чаще всего через банкротство).

При наступлении страхового случая финансировала дальнейшее строительство уже страховая компания.

Изначально страхование осуществлялось застройщиком на добровольной основе, а затем несколько лет законодательно вменялось ему в обязанность.

Впрочем, механизм этот оказался не вполне жизнеспособный – застройщики не хотели удорожания недвижимости, что снизило бы конкурентную привлекательность их продукта, а страховщики опасались громадных выплат, которые, конечно, нельзя было покрыть никакими страховыми взносами. Поэтому страхование ответственности застройщика опять вернулось на добровольную основу, мало того, на момент написания статьи (июнь 2021 года) в Госдуму уже внесен проект поправки, признанной отменить страхование полностью.

Еще один вид гарантии – поручительство банка, что, кстати, тоже собираются отменить, так как этот механизм тоже не работает так, как ожидалось. Смысл примерно такой же, что и в случае страхования, однако вместо страховых взносов кредитная организация выговаривала себе некие преференции.

ОВС: платим за чужие ошибки сообща

Общество взаимного страхования – этот вид гарантии исполнения обязательств перед дольщиками предполагал объединение застройщиков, которые, в случае необходимости покрывали обязательства застройщика-банкрота.

Сегодня общество продолжает работу, однако законодатели хотят упразднить и его, поскольку новые поправки, которые вступают в силу в этом году, предполагают формирование государственного фонда, куда застройщики будут платить взносы.

Собственно, все идет к тому, что государство целенаправленно принимает все риски на свои плечи.

Правда, делается это с целью переложить возможные проблемы на плечи самих же застройщиков, которые на законодательном уровне будут вынуждены платить по счетам банкротов.

Впрочем, будущим дольщикам такой поворот событий только на руку, им все равно, как именно будет решаться проблема завершения строительства при ее возникновении.

Дополнительные меры для защиты интересов дольщиков

Как уже отмечалось, законодательные гарантии заключаются не только в фондировании, но также в комплексной проверке застройщиков для оценки возможности их допуска к строительству каждого объекта.

Такие гарантии предписывают застройщикам наращивать уставной капитал соответственно стоимости возводимого жилья, полностью оформлять разрешительные документы на строительство еще до стадии привлечения средств, а также переходить на систему оплаты посредством эскроу-счетов.

Судебное определение вины и степени ответственности

Учитывая тот факт, что покупка прав на недвижимость (через заключение ДДУ) представляет собой гражданско-правовую сделку, в которой присутствуют финансово-имущественные интересы, защитить права дольщик может только в суде. Суд, на основании действующего законодательства принимает решение о применении санкций в отношении стороны, виновной в нарушении прав пострадавшей стороны. Или, если вина ответчика не доказана, отказывает в удовлетворении требований истца.

Таким образом, суд принимает решение о том, является ли ответчик виновным, а также определяет меру ответственности, если факт нарушения прав доказан.

Собственно, ответственность застройщика чаще всего заключается в удовлетворении различного рода материальных интересов дольщика.

Речь может в данном случае идти не только о денежных выплатах, это неустойки по срокам, качественным параметрам и возмещение морального ущерба, обусловленного материальными или моральными потерями дольщика.

В ряде случаев застройщик может оказать некие дополнительные услуги, сопоставимые по стоимости с деньгами, которые хотел бы получить пострадавший (например, какие-либо строительные или отелочные работы).

Реализация судебных решений

После того, как суд принял соответствующие решения, эти решения должны вступить в силу. Но перед этим у застройщика есть время, чтобы обжаловать судебное решение, если он с этим решением не согласен (что обычно и происходит).

В результате суд может отменить постановление о привлечении застройщика к ответственности и, соответственно, отменить все взыскания, или назначить дополнительное заседание, если обнаружены новые факторы, которые могут свидетельствовать о том, что застройщик не виноват в проблемах дольщика.

Последний вариант юристы, защищающие интересы застройщика, используют очень часто – это дает возможность весьма серьезно затянуть процесс и выиграть достаточно много времени. По каждому делу может проводиться неограниченное количество заседаний, и его рассмотрение может продолжаться месяцы и даже годы.

Собственно, этого времени застройщику может вполне хватить, чтобы достроить и ввести в эксплуатацию здание, продать все квартиры и найти деньги на выплату компенсации пострадавшим. Или, как вариант – закрыть юридическое лицо (в том числе по причине банкротства), и в этом случае пострадавшие компенсацию не получат.

Жизнь после оплаты по ДДУ: права и ответственность дольщика

После того, как договор зарегистрирован в Росреестре, у дольщика все еще остаются некоторые обязательства – на него ложится ответственность в отношении оплаты средств, сумма которых указана в ДДУ. В документе также отражается порядок оплаты и сроки – это может быть, например, десятидневный период или даже годовой интервал, если застройщик предлагает рассрочку.

Права дольщика не ограничиваются правом требования на собственность, у него также есть еще ряд следующих прав:

  • Право получить квартиру надлежащего качества;
  • Право получить эту квартиру в срок, указанный в договоре;
  • Право требовать устранения недочетов, допущенных при строительных и отделочных работах;
  • Право на выполнение компанией застройщиком гарантийных обязательств (устранения дефектов, которые появятся в течение пяти лет из-за нарушений при выполнении «скрытых» работ);
  • Право на получение разного рода материальных компенсаций, если застройщик нарушает любые обязательства, прописанные в договоре (и в законодательных актах);
  • Право расторгнуть договор и забрать свои деньги

Однако было бы ошибочно утверждать, что в момент зачисления средств на счет дольщика (или эскроу-счет, вскоре должны вступить в силу новые правила) у дольщика уже нет никаких обязанностей по договору, а остались исключительно права.

После оплаты у дольщика еще остаются обязанности перед застройщиком – он (в том числе) несет ответственность за то, чтобы квартира была принята по акту приемки-передачи.

В противном случае застройщик технически не сможет выполнить свои обязательства.

Ответственность за отказ принимать квартиру

Чтобы не допустить возникновение целого веера нарушенных взаимных обязательств, если дольщик откажется принимать жилье, в законодательстве прописано – в каких случаях отказ является обоснованным, а в каких – нет.

Соответственно, если суд, на основании законов, признает отказ правомерным, то нести гражданскую ответственность за нарушение сроков передачи будет застройщик. Подобное может произойти, например, если параметры квартиры (качество, пр.

) не соответствуют тем, что прописаны в договоре.

Правило работает и в обратную сторону – при неправомерном отказе принять квартиру санкции обращаются уже на дольщика. Последний по решению суда заплатит штраф за каждый день просрочки по тарифу 1/300 ставки ЦБ, а застройщик, в свою очередь, будет освобожден от выплаты компенсации, которую должен был бы оплатить согласно условиям договора о срыве сроков.

Заключение

Закон ФЗ-214, регулирующий долевое строительство, защищает интересы покупателей жилья лучше, чем законодательные нормы, рассматривающие иные форматы сделок на первичном рынке жилья.

Однако, этот закон, несмотря на все доработки, которые осуществлялись в течение всего срока его существования, к сожалению, так и не стал идеальным.

Даже в его последней реакции (поправки вступят в силу уже этим летом) эксперты уже обнаружили лазейки, которыми, по всей вероятностью будут пользоваться застройщики.

Таким образом, рассматривая степень гражданской ответственности застройщика, не стоит забывать о рисках, которые присутствуют на первичном рынке и уделять внимание проверки деятельности застройщика, у которого вы собираетесь приобрести квартиру.

Источник: https://Novostroev.ru/articles/grazhdanskaya-otvetstvennost-zastroyshchika-otnosheniya-storon-ddu/

Договоры с застройщиком: советы профессионалов

Права застройщика в отношении клиента

Согласно действующему законодательству, средства граждан на строительство многоквартирного дома могут привлекаться только:

1.  на основании договора участия в долевом строительстве;

2. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов;

3. путем выпуска жилищных сертификатов.

Договор долевого участия 

Часть строительных компаний заключают договоры в соответствии с законом № 214, который дал очень большие права гражданину-дольщику и при этом связал застройщика жесткими обязательствами.

Закон защитил дольщиков от двойных продаж – все договоры долевого участия регистрируются в управлении Росреестра, тогда как до появления закона  госструктуры не контролировали данный вопрос, застройщики самостоятельно вели реестр покупателей и могли заключать несколько договоров на одну и ту же квартиру. 

К тому же,  в соответствии с законом о долевом участии в строительстве,  компания – застройщик имеет право привлекать средства физических лиц только после получения разрешения на строительства. В других формах договоров сбор разрешительной документации на строительство может осуществляться  и после того, как дольщики внесли свои взносы. 

Кроме того, 214-ФЗ предписывает выплачивать покупателям неустойку, если после обозначенной в договоре даты объект еще не сдан. Неустойка (пеня) составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а в случае, если покупателем является гражданин, она удваивается.

Сумма не очень большая в абсолютном выражении, но ощутимая для обеих сторон, если задержка продлится хотя бы неделю. Возьмем для примера «двушку» стоимостью 3 000 000 руб., и действующую на сегодняшний день ставку рефинансирования ЦБ РФ 8%. 1/300 от 8% составит 0,026%, а значит, от цены договора это будет 780 руб. в день. Для гражданина – уже 1560 руб.

За неделю «набежит» 10920 руб. 

 «Никогда не соглашайтесь, если в договоре указан, скажем, срок сдачи – IV квартал 2011 года. Это значит, что сдавать вам дом будут 3 месяца. Спросите и настаивайте, чтобы прописали, какого числа точно это будет. Не сдали – пошла просрочка и неустойка за нее.

Застройщики часто говорят: «Денег у нас нет, обращайтесь в суд», но отчаиваться не стоит, так как даже если в претензионном порядке договориться не удалось, то суд обычно встает на сторону дольщиков», – советует Алексей Мухин, партнер юридической компании «Консалтика-Право».

Для того чтобы следить за  ходом строительства, дольщик вправе требовать график производства работ. Этот документ должен быть подписан и заверен печатью строительной компании.

 Простая копия в этом случае не подойдет, так как не имеет юридической силы.

Отметим, что в открытый доступ данный документ не выкладывается,  предоставляется только в Государственный строительный надзор и орган местного самоуправления.  

Вот некоторые пункты договора долевого участия в строительстве, на наличие которых дольщику стоит обратить особенное внимание:

1. указание строительного номера квартиры, этажа, местоположения квартиры в осях, количество комнат в квартире, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией;

2. ссылка на опубликованную проектную декларацию;

3. срок передачи квартиры  после завершения строительства (не более  трех  месяцев);

4. цена договора, порядок оплаты;

5. у застройщика не должно быть преимущественного права на выкуп квартиры (в противном случае, при переуступке права требования другому покупателю, продавец должен в первую очередь направить запрос с предложением приобрести долю застройщику и ждать его решения в течение 90 дней);

6. застройщик  не вправе требовать  от клиента денежные средства за переуступку прав на владение долей в строящемся доме;

7. ответственность  и обязанности застройщика;

8. гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет).

Отметим, что договор с застройщиком по 214-ФЗ подпадает под действие закона о защите прав потребителей. «Покупателя этот закон, на мой взгляд, защищает очень серьезно.

Более того, иногда приходится сталкиваться с ситуациями потребительского экстремизма, когда покупатели злоупотребляют своими правами, в том числе на компенсацию морального ущерба, на проценты от суммы покупки, которые начинают «капать», если продавец затягивает обмен некачественного товара, – рассказывает Евгений Лоскутов, директор Ассоциации «Стройдоктор». – Правда, есть статья 333 Гражданского кодекса РФ, которая говорит о том, что если размер неустойки явно несоразмерен нарушенному обязательству, то судом она может быть уменьшена, и суд действительно корректирует до разумных пределов суммы, которые зачастую требуют люди». 

Альтернативные схемы

Действующее законодательство позволяет составлять договор, который может носить форму свободного волеизъявления сторон.

 Все альтернативные схемы долевому участию в строительстве жилья не подпадают под действие 214-ФЗ.

И в данных правоотношениях покупатель будущей квартиры – инвестор, который вкладывает деньги в строительство ради извлечения прибыли, и к рискам инвесторов у закона отношение другое.

1) Жилищно-строительные кооперативы

 Жилищно-строительный кооператив – некоммерческая организация, которая создается для удовлетворения потребности граждан в жилье, которые создаются на основании  Жилищного кодекса РФ.

Иными словами, определенная группа граждан объединяется для строительства дома, получает пакет разрешительной документации и привлекает для возведения дома строительную компанию, которая выступает подрядчиком.

Кооператив должен следить за ходом работ и предъявлять претензии к качеству работ. Председатель, правление кооператива и устав должны выбираться на собрании учредителей ЖСК. 

На практике чаще всего бывает, что кооператив создает не группа инициативных и ответственных граждан, а строительная компания. Председателем кооператива становится представитель строительной компании. В этом случае кооператив, фактически, не контролирует деятельность подрядной организации.

А в случае срыва сроков, несоответствия количества построенных квартир количеству дольщиков ответственность несут все члены кооператива в равных долях.

Решение кооператива о переносе даты сдачи объекта в эксплуатацию, увеличении паевого взноса или введении дополнительного платежа невозможно оспорить даже в суде. 

2) Выпуск жилищных сертификатов

Девелопер вправе привлекать средства на строительство многоквартирного дома путем выпуска облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений в будущем. Речь идет о покупке ценных бумаг – сертификатов, выпускаемых на конкретный строительный проект. Данные правоотношения регулируются законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.

В данном случае покупателю не обязательно выкупать квартиру целиком,  количество приобретаемых метров  в новостройке может быть любым, но не менее 0,1 кв. м. 

 Особенность жилищного сертификата в том, что в нем не уточняется, в какой именно квартире имеются причитающиеся клиенту квадратные метры. Таким образом, застройщик после сдачи объекта вправе предложить владельцу сертификата наименее ликвидное жилье, например, на первом этаже.

Данная схема полностью защищает интересы инвестора в строительство, так как все выпущенные  сертификаты должны пройти государственную регистрацию. А для этого строительной компании необходимо иметь тот же пакет документов, что и при долевом строительстве: 

– право на земельный участок;

– разрешения на строительство;

– документ, подтверждающего утверждение эмитентом жилищных сертификатов в установленном порядке проектной документации.

Основное отличие этой схемы привлечения средств граждан на строительство многоквартирного дома от долевого участия в том, что девелопер обязан обеспечить возвратность средств по зафиксированной доходности, но не соблюдение графика строительства и соответствие квартиры требованиям дольщика.

3) Предварительные договора

Вообще-то, законодательством не предусмотрено привлечение средств граждан на строительство жилья по предварительному договору. Однако данная схема является весьма распространенной на рынке. Так, например, в Екатеринбурге по предварительным договорам средства физических лиц привлекают даже ведущие девелоперы. 

В соответствии с Гражданским кодексом РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить договор о передаче имущества в будущем.

Дилемма состоит в том, что застройщик и покупатель заключают договор купли-продажи, предмета которого физически еще не существует. Как не существует и информации о характеристиках предмета договора.

Например, нет точной информации о площади квартиры (измеряется БТИ после сдачи дома в эксплуатацию).

Комментирует Василий Сосновский партнер ЮК «Генезис»: «В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). Однако согласно действующему законодательству не допускается заключение договора купли-продажи будущей недвижимости с физическими лицами в отношении квартир, которые будут созданы в будущем». 

Таким образом, покупатель вносит аванс или полную стоимость квартиры, а строительная компания  обязуется построить и сдать дом, оформить на себя право собственности и только после этого заключить с покупателями основной договор купли-продажи. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если этот срок не определен – основной договор подлежит заключению в течение одного года. 

Впрочем,  случается, что строительные компании отказывается заключать основной договор. В таком случае покупатель вправе  принуждать вторую сторону заключить основной договор или требовать вернуть внесенные средства и выплатить неустойку.

Судебная практика по таким делам уже сложилась.

 «В совместном Постановлении ВАС РФ и ВС РФ № 10/22, так и Постановлении Пленума ВАС РФ, дан однозначный ответ, что иск о признании права собственности за инвестором является ненадлежащим способом защиты нарушенных прав, поскольку отношения инвестора и застройщика носят обязательственный, а не вещно-правовой характер. Тем не менее, суды общей юрисдикции до настоящего времени продолжают выносить решения о признании права собственности за инвесторами (физическими лицами)», – рассказывает Василий Сосновский партнер ЮК «Генезис».

Отметим, что сложность может возникнуть в том случае, если срок подписания основного договора уже наступил, но застройщик все еще  не может его заключить в силу того, что дом не сдан в эксплуатацию, право собственности не оформлено. В данном случае дольщику не остается ничего иного, как ждать завершения строительства. 

Еще один «подводный камень» – исправление строительных дефектов (классификация недоделок квартир приведена  в статье «Скрытые дефекты квартир в новостройках»).

Не ясно, как покупателю заставить застройщика устранить строительный брак в приобретаемой квартире.

В данном случае не подписывается акт приемки-передачи (как при долевом строительстве), а оформляется договор купли-продажи существующего помещения. 

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/dogovory_s_zastrojschikom_sovety_professionalov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.