Тонкости использования арендного жилья

Содержание

Посуточная аренда квартир. Как устроен бизнес — Финансы на vc.ru

Тонкости использования арендного жилья
Тонкости использования арендного жилья

Одним из самых простых, понятных и, безусловно, выигрышных вариантов пассивного дохода является сдача квартир/квартиры в аренду. За последние 10 лет рынок аренды недвижимости заметно набрал обороты.

Особенно выгодно сдавать квартиру посуточно, ведь, как известно, розница куда дороже опта. Так и краткосрочная аренда квартиры принесет куда большую выручку, нежели сдача квартиры на долгий срок. Это неудивительно, ведь все больше людей ездят на отдых, в командировки и т.д.

, выбирая для размещения не отели и хостелы, а именно квартиры и апартаменты.

Как начать «квартирный» бизнес? Что нужно знать? Есть ли обратная сторона медали? Расскажем в этой статье на примере апартаментов Stangher!

Первооснова

Конечно, чтобы начать сдавать квартиры в посуточную аренду, нужно иметь эти самые квартиры. Для нормального бизнеса необходимо иметь в распоряжении хотя бы 5 квартир, среди которых должно быть как жилье эконом-класса, так и элитная недвижимость. Это позволит не упустить клиентов с разными потребностями и разными материальными возможностями.

Да, заполучить во владение хотя бы 5 квартир – задача не из легких, но не спешите брать ипотеку. Как минимум процент ежемесячных выплат по ипотеке способен свести на ноль всю рентабельность арендного бизнеса.

В данном случае наилучшим решением будет субаренда. Снимите квартиру на долгий срок (не забудьте предупредить хозяина о том, что собираетесь сдавать его жилье), допустим, за 40к в месяц, и сдавайте посуточно за 2к. Таким образом, чистая прибыль за 30 дней сдачи будет 20к. Если таких квартир 5, то в месяц уже выходит около 100к.

Тонкий расчёт

Выставляя плату за квартиру, учитывайте следующие факторы: местоположение, транспортную доступность, удаление от ближайшей станции метро и центра города, наличие банкоматов, развлекательных заведений и продуктовых магазинов (в том числе и круглосуточных), а также удаление от крупных трасс, озеленение прилегающей территории и наличие интернета в квартире.

Какие квартиры пользуются наибольшим спросом?

Для посуточной аренды лучше всего подходят студии или «однушки» (57% потенциальных жильцов заинтересованы именно в небольшой площади). Хуже всего в краткосрочную аренду сдаются квартиры с тремя комнатами и более.

Один в поле не воин

Просто владеть недвижимостью, чтобы сдавать её и получать деньги, недостаточно.

Управлять несколькими квартирами не так просто, ведь нужно найти жильцов и договориться с ними, принять и заселить гостей, проверить квартиры после выезда, сделать уборку и т.д.

Поэтому желающим заняться посуточной арендой необходимы как минимум уборщица и менеджер, который мог бы взять на себя хотя бы часть обязанностей по встрече и размещению жильцов.

Как найти клиентов?

Существует несколько способов поиска жильцов:

1. Обращение в риэлторское агенство – там уже есть большие базы потенциальных клиентов, однако, риэлторы работают сугубо на платной основе;

2. Реклама в интернете – сейчас существует множество бесплатных площадок, на которых люди ищут посуточное жилье. Разместить там свое объявление просто, эффективно и совсем не затратно;

[attention type=yellow]
3. Реклама на ТВ, билбордах, афишах и т.д. – отличный серьезный вариант поиска клиентов, который, однако, требует немалых затрат. Тратить на такую рекламу рекомендуется 10-30% выручки;
[/attention]

4. Сарафанное радио – если у вас много друзей, родственников и знакомых или кто-то из них работает в больших коллективах, то можно попросить их рассказать о вашем посуточном жилье в обмен на отчисления с выручки.

Подводные камни

В любом деле всегда бывают сложности. Посуточная аренда – не исключение.

Топ-3 наиболее вероятных и нежелательных проблем выглядит так:

-сильный износ имущества из-за частой смены жильцов. К тому же, далеко не всех людей можно назвать чистоплотными и добросовестными, вследствие чего может нередко возникать потребность в новой технике, мебели, постельном белье или и вовсе ремонте;

-преступники – увы, есть определенный процент людей, снимающий квартиру на сутки с целью ее ограбления. Также у жильцов могут быть проблемы с законом, в частности, с наркотиками. В итоге, неприятности могут коснуться и владельца/арендатора квартиры;

-незаконная коммерческая деятельность – многие предпочитают заниматься «квартирным» бизнесом, не уплачивая налоги. Это может привести к серьезным проблемам с налоговой, поэтому лучше сразу же оформить ИП.

Как минимизировать риски?

Конечно, полностью обезопасить себя и свое имущество вряд ли получится, но хоть немного минимизировать риски можно. Вместе с опытным юристом составьте договор для посуточной сдачи, в котором будет прописана ответственность сторон.

Позаботьтесь об описи квартиры, в которую будет внесено всё находящееся в квартире имущество. Застрахуйте квартиру от затопления, пожара и, при наличии газовых плит, от взрыва бытового газа. Берите у жильцов копии паспортов, не забывая сверить их с оригиналом.

Также можно брать залог, однако, это может отпугнуть некоторое количество потенциальных клиентов.

В заключение можно сказать, что посуточная аренда квартир – вполне неплохой бизнес, на котором, прикладывая должные усилия, можно серьезно заработать. Однако, собираясь сдавать квартиры на короткий срок, следует учитывать определенные риски и необходимость некоторых финансовых затрат.

Источник: https://vc.ru/finance/91173-posutochnaya-arenda-kvartir-kak-ustroen-biznes

Плата за наемную квартиру: тонкости, подробности, спорные вопросы

Тонкости использования арендного жилья

Арендная плата – плата за пользование объектом найма. Данная сумма указывается в объявлении о сдаче квартир. Арендный платеж – сумма арендной платы, уплачиваемая по договору аренды за один платежный период.

Коммунальные услуги включаются в арендный платеж, или же  указываются отдельно.

2. Коммунальные услуги

Вопрос об оплате услуг ЖКХ в снимаемом помещении – самый обсуждаемый в соцсетях (на интернет-площадках).

Наниматель желает вносить деньги только за те коммунальные услуги, расход которых учитывается по счетчикам. И не желает оплачивать вывоз мусора, отопление, содержание мест общего пользования, лифта  и т. д.

, мотивируя тем, что  указанные платежи, начисляются  за квартиру и в том случае, если в ней никто не проживает.

Так кто и за что платит?

Взносы на капремонт однозначно оплачивает собственник. Кто будет нести ответственность за оплату жилищно-коммунальный услуг, стороны договора найма решают самостоятельно.

Самый простой путь. Собственник включает траты на коммунальные услуги в ежемесячную арендную плату и обязуется за свой счет производить их оплату.

Такая схема максимально упрощает взаимодействие владельца квартиры и нанимателя и наиболее часто применяется в тех случаях, когда  сложно подсчитать, сколько воды и электричества истратил каждый жилец,  собственник (аренда комнаты).

[attention type=green]
Основной риск в данном случае — безалаберные жильцы, которые будут жечь свет и лить воду круглосуточно. 
[/attention]

Самый компромиссный вариант: квартиросъёмщик компенсирует хозяину недвижимости эти расходы отдельным платежом. В этом случае арендный платеж складывается из двух частей: фиксированная сумма и переменная — коммунальные услуги за прошедший период.

Владельцу квартиры следует заранее продумать все за и против и решить, включать ли коммунальные платежи в арендную плату. Лучше, чтобы ваша позиция изначально будет хорошо аргументирована, чтобы в момент заключения договора жилец и его риэлтор не смогли убедить вас согласиться на условия, которые более выгодны квартиросъёмщику.

В отдельных случаях следует принять доводы нанимателя. Собственник уехал на работу в другой регион. Он сдал жильцу одну комнату своей квартиры, в остальные использует под хранение вещей. В этом случае наниматель не оплачивает отопление закрытых комнат.

[attention type=red]
В договоре найма нужно в обязательном порядке прописать, кто и какие именно услуги будет оплачивать.
[/attention]

Собственник не требует от нанимателя  моментально соглашаться на свои условия. Наниматель дает согласие или ищет для себя более выгодное предложение.

3. Депозит (=обеспечительный платеж или залог)

Один из самых спорных вопросов при аренде жилья. Арендаторы постоянно спрашивают, зачем берутся эти деньги. В качестве гарантии чего именно? Почему размер депозита иногда равен двум арендным взносам, иногда только одному, а некоторые квартиры сдаются в аренду без уплаты залога?

Собственник хочет быть уверенным, что его мебель и бытовая техника останутся на месте и будут использоваться по назначению.

[attention type=yellow]
Наниматель подтверждает аккуратное использование квартиры внесением залога. Если какие-то предметы интерьера будут повреждены, то средства на восстановление компенсируются из этой суммы.
[/attention]

Также залог используется для возмещения неоплаченных счетов по коммунальным услугам.

Обычно депозит равен размеру ежемесячной арендной платы. Однако это не является правилом. Например, если арендная плата составляет 20 000 рублей, но квартира сдается с дорогой мебелью и техникой, то хозяин вправе потребовать внесение задатка в размере двух или даже трех арендных взносов.

Наймодателю следует брать залог даже в том случае, если помещение сдается без мебели и бытовой техники, а коммунальные платежи включены в ежемесячную арендную плату. Депозит в минимальном размере 5 тысяч рублей будет служить гарантией того, что наниматель не исчезнет вместе с ключами от помещения.

Поскольку существует много вариантов в отношении депозита, то сторонам следует обсудить условия его внесения и возврата. Депозит вносится в полном размере вместе с первоначальным взносом или разбивается на части.  

4. Задаток

Арендатор дал задаток, чтобы собственник  не сдал квартиру никому другому. Сам сможет заехать только через две недели. Должен ли он заплатить за аренду квартиры за эти две недели?

Наниматель и наймодатель  используют задаток, как доказательство заключения договора и его исполнения. Задаток не является формой оплаты, а выступает в качестве брони квартиры на несколько дней.

Внесение задатка совершается в письменной форме с указанием срока заключения договора найма.

[attention type=green]
Если наниматель откажется  от съема данной квартиры, то задаток ему не возвращается (как виновному в неисполнении договора).
[/attention]

При подписании договора найма задаток и расписка возвращаются к своим владельцам.

5. Риелторские услуги

Риелторские услуги по передаче в наем квартиры называются комиссионными и  оплачиваются отдельно. Сумма вознаграждения составляет не более 100% арендной платы. Риэлтор участвует в передаче квартиры, но в дальнейшем не несет ответственности за взаимоотношения сторон и ненадлежащее исполнение договора.

Риелтора нанимает любой из участников сделки, но его услуги в Санкт-Петербурге оплачивает наниматель. Да, бремя оплаты риэлтора, представляющего интересы собственника, перекладывается на арендатора. 
Сделано это очень много лет назад, а обосновывается так.

Если бы арендаторам не надо было каждый раз платить агенту собственника, арендаторы чаще бы меняли квартиры, а собственники несли бы убытки простоя.

[attention type=red]
Оплатив комиссионные, арендаторы без нужды и без серьезной причины не будут бегать с квартиры на квартиру много раз за год (например, пожил с белым диваном, а теперь  сниму с зеленой софой, пожил с балконом, сниму-ка с лоджией).
[/attention]

Оплата риэлтору собственника в определенной степени привязывает арендатора к снимаемой квартире. Некоторые собственники охотно эту практику поддерживают. Для нанимателя, который не готов оплачивать услуги риэлтора, на рынке аренды достаточно предложений от собственников.

Риелтор Татьяна Воронина

Ранее по теме:

«Ищете жильё для ребёнка-студента? Узнайте, какие не допустить ошибки»

«Как составлять договор найма жилья, чтобы “хочу и могу” не превратились в “должен и обязан”»

Источник: https://mayaksbor.ru/news/society/plata_za_naemnuyu_kvartiru_tonkosti_podrobnosti_spornye_voprosy/

Юридические тонкости самостоятельной сдачи квартиры в аренду

Тонкости использования арендного жилья

  • Принятие решения
  • Поиск арендатора
  • Заключаем договор
  • Важные моменты

Учитывая что недвижимость во все времена пользуется повышенным спросом, вопрос о сдаче квартиры в аренду звучит довольно актуально. Если у вас имеется свободная жилплощадь, почему не превратить пустующую квартиру в постоянный источник дохода?

Приняв такое решение, нужно лишь найти арендатора и правильно составить договор. При документальном оформлении сделки важно учитывать все нюансы, это поможет избежать проблем с законом и споров с жильцом. Из этой статьи вы узнаете, как правильно сдавать квартиру в аренду и обезопасить себя и свою недвижимость от возможных юридических неприятностей.

Принятие решения

Решив сдать квартиру в аренду, нужно для начала определиться с суммой, которую вы хотите ежемесячно получать. При определении стоимости, обычно учитываются два фактора:

  1. Географическое расположение дома и техническое состояние квадратных метров.
  2. Вид аренды: долгосрочный найм или посуточная сдача.

Чтобы определить оптимальную цену, можно просто поинтересоваться стоимостью аренды аналогичных квартир в вашем районе. Эту информацию можно получить из газет или с сайтов недвижимости.

Теперь поговорим о вариантах сдачи жилья. Если вы будете сдавать жильё посуточно, получите большую прибыль. Кроме того, при посуточной аренде можно не делать в квартире косметический ремонт. Обычно такое жильё снимают командировочные, которым нужно где-то остановиться на пару дней.

Однако, сдавая жильё посуточно, вы не застрахованы от неприятных ситуаций. На столь короткий срок договора обычно не заключают, соответственно, по закону, жильцы считаются не арендаторами, а гостями собственника. Поэтому за любые их действия отвечает хозяин квартиры.

Учитывая этот нюанс, лучше сдавать жилье на длительный срок. Так будет спокойнее и вам, и арендатору. Обратите внимание, что сдавать можно собственные и муниципальные квартиры.

В последнем случае заключается договор поднайма, так как хозяин по закону считается ответственным квартиросъёмщиком. Кроме того, можно оформить доверенность на сдачу квартиры.

В этом случае хлопотами будет заниматься доверенное лицо.

Поиск арендатора

Нужно найти достойного арендатора. Отсюда возникает вопрос: где его взять? Существует два способа разрешить проблему: через агентство недвижимости или заняться поиском самостоятельно. Рассмотрим оба варианта.

  1. Через агентство. Здесь за определённую сумму (обычно это сумма ежемесячного платежа) поиском квартиранта займутся риелторы. Это профессионалы своего дела, которые досконально знакомы со всеми тонкостями сделки. Кроме того, агентства обычно имеют собственную клиентскую базу, что существенно ускорит процесс.
  2. При самостоятельном поиске жильцов, нужно разместить объявления о сдаче квартиры во всех печатных изданиях и интернет-порталах. К объявлению рекомендуем приложить фотографии и описать жилплощадь в выгодном свете. Например, отметьте, что дом находится в спокойном районе, с развитой инфраструктурой. Упомяните про спокойных соседей.

Заключаем договор

Когда жилец будет найден, с ним нужно заключить договор найма. Это поможет безопасно сдать квартиру. Кроме того, правильно составленный документ позволит вам защитить свои интересы.

Учтите, что по закону вы обязаны платить налог! Сдача жилья в аренду приравнивается к предпринимательской деятельности, поэтому уклонение от уплаты налогов карается штрафом от 300 000 рублей, или заключением под стражу сроком на один год.

Соответственно, незаконная сдача квартиры нам не подходит, будем действовать строго официально. Чтобы составленный договор защищал интересы обеих сторон, существуют правила его заполнения. Вот основной перечень пунктов:

  1. Адрес квартиры.
  2. Паспортные данные участников сделки.
  3. График проверки состояния квартиры. Арендодатель вправе периодически устраивать проверки, разумеется, предварительно сообщив об этом квартирантам.
  4. Сроки аренды.
  5. Порядок внесения арендной платы. Разумно будет указать размер штрафа за просроченный платёж.
  6. Обязанности сторон. Здесь нужно указать, кто оплачивает коммунальные услуги, занимается мелким ремонтом и другие бытовые мелочи.

Правила сдачи квартиры в аренду, диктуют составление акта приёма/сдачи недвижимости. В этом документе описывается техническое состояние квартиры, включая подробный перечень имущества и бытовой техники.

По закону, арендатор обязан вернуть жильё в том же состоянии, в котором принял. Обратите внимание, что действующие правила не требуют нотариального заверения документов. Достаточно подписей сторон.

Важные моменты

Сдавать квартиру в аренду и избегать при этом неприятных для себя ситуаций, можно лишь соблюдя все тонкости процедуры. Вот ключевые моменты, которые достойны пристального внимания:

  • если жилплощадь находится в долевой собственности, сдача квартиры в аренду возможно при согласии всех совладельцев. Такое согласие оформляется в письменном виде и заверяется нотариусом;
  • обязательно нужно заверить у нотариуса доверенность, если от вашего имени будет сдавать другой человек. Обратите внимание, что даже близкие родственники не могут распоряжаться вашим имуществом. Поэтому если принадлежащую вам жилплощадь захочет сдать мать или сестра, у них на руках должна быть доверенность;
  • отдельно стоит упомянуть о сдаче недвижимости с обременением. Обычно это ипотечный кредит. Таким образом, заёмщики пытаются оправдать покупку квадратных метров и сэкономить на процентах. Сдать ипотечную квартиру можно лишь с согласия банка. В договоре ипотечного кредитования чётко прописано, что заёмщик не имеет права самостоятельно распоряжаться недвижимостью. При этом кредитор оставляет за собой право устраивать проверки залогового имущества, и в случае нарушения условий договора, требовать досрочной выплаты кредита;
  • заключая договор аренды на длительный срок, рекомендуем указывать стоимость найма не более чем на 6 месяцев, оставляя за собой право изменять сумму в одностороннем порядке. Цены на квартиры растут в геометрической прогрессии, поэтому актуальная на сегодняшний день сумма аренды, через полгода может превратиться в мизер;
  • правильно будет взимать с арендатора залог в размере ежемесячного платежа. Это позволит вам компенсировать убытки, если квартирант решит не расплачиваться за последний месяц проживания. После расторжения договора, арендатор обязан вернуть залог жильцу.

Надеемся, что приведённые советы помогут вам правильно сдать жильё.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kak-sdat-svoyu-kvartira-v-arendu-pravilno.html

Аренда

Тонкости использования арендного жилья

Аренда квартир порой кажется явлением простым, не требующим особых знаний и опыта. Однако практика показывает, что это далеко не так. У этого процесса есть множество подводных камней, ловушек и тонкостей. Для того, чтобы сдавать или нанимать жилое помещение, конечно, не нужно быть юристом, но разбираться в некоторых тонкостях необходимо.

Аренда недвижимости

Это явление обычно касается двух сторон – того, кто передаёт помещение во временное пользование и того, кто его принимает. Эта, казалось бы, простая схема таит в себе множество вариантов.

Арендодателями могут быть собственники недвижимости (физ- и юрлица), а так же арендаторы, сдающие помещения на правах субаренды. Сдаваться в наём могут помещения разных категорий.

С правовой точки зрения процесс аренды может быть официальным и не официальным. В первом случае между арендодателем и арендатором заключается договор. После этого стороны несут по отношению друг к другу оговоренные обязанности и ответственность. Во втором случае обязанности оговариваются только устно, что влияет и на характер взаимоотношений.

Существует так же разделение процесса аренда на две части – с посредниками и без них. Обе части имеют свои преимущества и недостатки. Посредник помогает выбрать из множества вариантов наиболее подходящий. Однако за его услуги необходимо платить.

Кроме того, посредники обычно работают на официальных началах, что предполагает составление договора не только между риелтором и клиентом, но и меду арендодателем и арендатором.

Заключение таких договоров считается признаком надёжности сделки, что не исключает возможности реализации мошеннических схем.

Нормативная база аренды

Главным юридическим документом, регламентирующим процесс аренды, является Гражданский кодекс. Общие положения аренды содержатся в параграфе первом главы 34. Статьями этого параграфа следует руководствоваться всем арендодателям, арендаторам и посредникам.

Тем, кто сдаёт или принимает отдельные здания и сооружения, следует руководствоваться статьями четвёртого параграфа. Правила этого процесса отличаются от тех, которые регламентируют аренду жилых и офисных помещений, являющихся частью отдельного здания.

Аренде жилых помещений посвящена отдельная глава – 35-я. Она регламентирует процесс временной передачи прав пользования помещениями, которые официально отнесены к жилищному фонду. Следует обратить внимание на то, что физические и юридические лица могут арендовать жилое помещение только для целей проживания (ст. 671).

Аренда квартиры под офис

Несмотря на прямой запрет использования жилых помещений в коммерческих целях, многие арендодатели сдают жилую площадь под офисы. Порой это делается в нарушение закона по умыслу или незнанию.

Для того, чтобы сдача квартиры под офис была законной, нужно перевести жилую площадь в нежилую. Это возможно только в том случае, если жильё:

  • находится на первом этаже или над нежилым помещением;
  • имеет отдельный вход или есть возможность его оборудовать;
  • не имеет обременения;
  • имеет только одного владельца или все совладельцы согласны на перевод помещений в другую категорию и на сдачу их в аренду;
  • не имеет зарегистрированных в нём лиц.

Если переоборудование, необходимое для перевода квартиры в нежилой фонд, затрагивает придомовую территорию, то в этом случае нужно согласие двух третей жителей дома.

Описанный процесс отличается трудоёмкостью, поэтому некоторые арендодатели используют лазейку в Жилищном кодексе.

[attention type=yellow]
В соответствии с нормами ст. 17 ЖК РФ человек, живущий в квартире, может заниматься индивидуальным предпринимательством, при условии, что он зарегистрирован по данному адресу.
[/attention]

Поскольку закон не уточняет характер регистрации, в сдаваемой квартире можно оформить временную регистрацию на арендатора. После этого жилплощадь на какое-то время может стать офисом.

Аренда с правом выкупа

К такой форме аренды обычно прибегают арендодатели, желающие продать жильё по завышенной цене. Арендаторы, заключая договор найма жилья с последующим выкупом, могут пользоваться квартирой до того, как они приобретут её в собственность. Это своего рода ипотека, только без участия банков.

Правовым основанием для заключения договора аренда с последующим выкупом являются статьи ГК РФ восьмого параграфа, посвящённого продаже недвижимости, а так же статьи главы 35-й, посвящённой найму жилья.

Дело в том, что в этом случае придётся заключать два договора – о купле-продаже и найме.

[attention type=green]
Тонкости такой сделки состоят в том, чтобы создать единую цепочку описания прав, обязанностей, условий и ответственности. Суть взаимозависимости договоров заключается в том, чтобы вносимая арендная плата рассматривалась как взнос в приобретение квартиры.
[/attention]

Можно заключить один договор о купле-продаже с особыми условиями. В этом случае получится аналог ипотеки без банка и процентов.

Просто арендатор вносит такую плату, которая могла бы полностью покрыть не только стоимость квартиры, но и потери от инфляции.

Однако в таком договоре следует прописать и условия проживания покупателя в квартире до полного погашения суммы платежа или невозможности это сделать.

Как официально сдать квартиру в аренду

Официальным процесс аренды становится после заключения договора в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Если срок аренды менее года, то договор является документом только для заключивших его сторон и налоговой службы. При долгосрочной аренде договор нужно регистрировать в органах Росреестра.

Заключать официальную сделку можно с посредниками или без них. Если аренда осуществляется через риелтора, то договор заключается в обязательном порядке, поскольку этот процесс является частью обязанностей посредника.

Заключение договора даёт массу преимуществ обеим сторонам. Арендаторы могут спокойно жить в квартире до срока, оговоренного в договоре, при условии, конечно, что они будут соблюдать все свои обязанности.

[attention type=red]
Арендодатель с помощью официального оформления сделки защищает себя от неплатежей и порчи имущества.
[/attention]

Однако проблема заключается в том, что выселить квартирантов раньше срока, если они ведут себя законопослушно, невозможно.

Субаренда квартир

Чаще всего вторичная сдача в аренду квартир является частью бизнеса. Обычно люди арендуют меблированные квартиры в хорошем состоянии, а потом сдают их на почасовых условиях.

Если приходится арендовать квартиру на длительный срок, то обязательно нужно проверять документы на недвижимость. Заключать договор на длительный срок лучше всего с самим хозяином квартиры.

Если всё же жильё сдаётся субарендатором, то необходимо проверять его договор с законным владельцем. В этом договоре должен быть пункт, разрешающий сдавать квартиру на определённых условиях.

[attention type=yellow]
При отсутствии такого пункта от заключения договора лучше воздержаться.
[/attention]

При оформлении договора субаренды нужно прописывать ссылку на базовый документ, позволяющий субарендатору действовать от имени юридического владельца недвижимости. В противном случае любой суд откажется признавать законность сделки.

Договоры найма

Общая регламентация договора как способа взаимодействия лиц содержится в главе 27 ГК РФ. Статья 606 ГК РФ, посвящённая договору имущественного найма, предъявляет к этому документу следующие требования:

  • наймодатель должен предоставить имущество за плату во временное пользование или во временное владение;
  • все доходы от использования, если таковые существуют, являются собственностью арендатора.

В последней формулировке содержится юридическая лазейка для осуществления деятельности по субаренде.

Как следует из положений статьи 434 ГК, жёстких требований к форме договора не предъявляется. Главное, чтобы он был оформлен в виде текста, из которого следует, что идентифицированные стороны договорились о согласованных действиях на определённых условиях.

Специфика документов, обеспечивающих официальность отношений найма недвижимости, заключается в объектах и условиях. Объектами сделок могут быть:

  • квартиры;
  • комнаты;
  • отдельные жилые помещения;
  • нежилые помещения.

Сделки могут заключаться на условиях:

  • короткого (до года) или длинного (год и более) периода;
  • аренды с последующим выкупом;
  • социального найма;
  • пользования служебным помещением;
  • безвозмездного пользования квартирой.

В большинстве случаев наём является сделкой, заключённой на возмездной основе. В этом случае в договоре прописываются условия оплаты и содержания объекта (коммунальные платежи, сохранность имущества). Предоставление помещения на условиях пользования предполагает только осуществление коммунальных платежей и обеспечение сохранности имущества.

Если сдаётся полностью меблированная квартира в хорошем состоянии, то имеет смысл заключить договор со страховым депозитом.

Он представляет собой обеспечительный платёж, который реализуется в случае нанесения вреда имуществу. Если к моменту окончания срока аренды или досрочного выселения квартирантов деньги из депозита не потребовались, то они полностью возвращаются вкладчику.

[attention type=green]
Аренда любых помещений может осуществляться между теми, кто этим помещением владеет, и теми, кто имеет лишь право проживания. К последнему варианту относятся те, кто проживает в квартирах по договорам социального найма или пользования служебным помещением.
[/attention]

Специфика договоров предоставления квартир по соцнайму или в качестве служебного жилья состоит в том, что они заключаются между муниципальными органами и физическими лицами, или между организациями и их сотрудниками.

Условия соцнайма определяются гражданским и жилищным кодексами, поэтому здесь у обеих сторон мало возможности для манёвра. Условия проживания в служебном жилье определяются организацией, владеющей данной недвижимостью.

Таим образом, договоры аренды могут составляться в произвольном виде. Однако для того, чтобы не упустить важные моменты и создать документ, отвечающий всем требованиям делопроизводства, лучше воспользоваться образцами на каждый случай.

Как лучше сдать или снять квартиру

Для арендодателя ключевым моментом является скорость нахождения нужного клиента, который готов пойти на условия владельца. Арендатору так же часто важна скорость процесса, но не менее важным моментом является цена и качество квартиры.

Лучше всего доверить решение проблемы профессионалам, то есть риелторам. Особенно это важно для тех, кто желает быстро и дорого сдать жилплощадь.

Посредники берут плату в виде процентов от сделки, поэтому они заинтересованы в больших размерах цены первоначального взноса.

Арендатору риелторы нужны для экономии времени и сил, поскольку в их руках сконцентрирована информация о вариантах. Кроме того, часто наличие посредников ассоциируется с защитой от мошенничества со стороны владельцев недвижимости. Логика в этом есть. Однако и сами риелторы то же бывают мошенниками, что может быть сюрпризом для владельца недвижимости и арендатора.

[attention type=red]
Рассылка объявлений во все агентства, СМИ и на сайты может ускорить процесс поиска заинтересованных лиц. Однако в этом случае из поля зрения исчезают те клиенты, которые готовы работать только с риелторами.
[/attention]

Вывод – для ускорения процесса и получения многих вариантов, как спросов, так и предложений, необходимо использовать сразу все возможные средства.

Мошенники

Встреча покупатели и продавца часто сопряжена с неприятностями. При аренде квартир существуют риски:

  • сдачи недвижимости в аренду лицом, не имеющим на это законных оснований;
  • заключения сделки с неадекватными партнёрами;
  • обмана при первоначальном внесении средств.

Самыми распространёнными проблемами являются обман при расчёте, а так же незаконное вселение в квартиру после предъявления поддельных документов.

Для арендодателей существует ещё риск появления в квартире лиц, которые не заключали договор, поэтому они и не несут никакой ответственности.

И дело здесь не только в субаренде. Часто от имени арендаторов выступают люди, которые и не собирались жить в этой квартире. Заключив договор, они уезжают в другой город или за границу, в то время как их приемники перестают вносить плату и ведут себя не совсем адекватно. В лучшем случае хозяину удастся добиться добровольного выселения не прошеных гостей.

[attention type=yellow]
На авито и других сайтах, концентрирующих объявления, чаще всего можно нарваться на электронных мошенников, которые под видом арендаторов могут запросить у доверчивого владельца недвижимости номер карты и её пин-код. После этого все деньги с карты исчезают.
[/attention]

Особенно опасны предложения дешёвого жилья. Под видом того, что хозяин желает сдать квартиру как можно быстрей, назначается низкая оплата, но при условии её внесения, например, за три месяца вперёд. Для надёжности может быть даже составлен договор и написана расписка. Однако на следующий день в квартиру приходит истинный хозяин, и людям приходится выселяться.

Обоснован и страх перед риелторами, поскольку мошенники в этой роли чувствую себя хорошо. Чаще всего они сдают квартиры без участия истинных хозяев, роль которых выполняют их партнёры.

Для того, что бы снизить риски, нужно иметь дело с крупными фирмами. В них существует система ответственности и контроль действий сотрудника с помощью периодических звонков клиентам. Ещё одним показателем надёжности является наличие сайта данного риелтора или агентства.

[attention type=green]
Длительное существование хорошо оформленного сайта с обратной связью с клиентами говорит о серьёзности намерений и желании заботиться о своей репутации.
[/attention]

Несмотря на риски, ранок аренды недвижимости постоянно расширяется. Это способствует развитию посреднических структур, а так же способов защиты прав и обеспечения безопасности сделки. Участникам арендных отношений приходится постоянно находиться в поиске компромиссов между надёжностью и финансовой выгодой.

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Тонкости использования арендного жилья

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

[attention type=red]
Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.
[/attention]

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Посуточная аренда квартир. Как устроен бизнес — Финансы на vc.ru

Тонкости использования арендного жилья
Тонкости использования арендного жилья

Одним из самых простых, понятных и, безусловно, выигрышных вариантов пассивного дохода является сдача квартир/квартиры в аренду. За последние 10 лет рынок аренды недвижимости заметно набрал обороты.

Особенно выгодно сдавать квартиру посуточно, ведь, как известно, розница куда дороже опта. Так и краткосрочная аренда квартиры принесет куда большую выручку, нежели сдача квартиры на долгий срок. Это неудивительно, ведь все больше людей ездят на отдых, в командировки и т.д.

, выбирая для размещения не отели и хостелы, а именно квартиры и апартаменты.

Как начать «квартирный» бизнес? Что нужно знать? Есть ли обратная сторона медали? Расскажем в этой статье на примере апартаментов Stangher!

Первооснова

Конечно, чтобы начать сдавать квартиры в посуточную аренду, нужно иметь эти самые квартиры. Для нормального бизнеса необходимо иметь в распоряжении хотя бы 5 квартир, среди которых должно быть как жилье эконом-класса, так и элитная недвижимость. Это позволит не упустить клиентов с разными потребностями и разными материальными возможностями.

Да, заполучить во владение хотя бы 5 квартир – задача не из легких, но не спешите брать ипотеку. Как минимум процент ежемесячных выплат по ипотеке способен свести на ноль всю рентабельность арендного бизнеса.

В данном случае наилучшим решением будет субаренда. Снимите квартиру на долгий срок (не забудьте предупредить хозяина о том, что собираетесь сдавать его жилье), допустим, за 40к в месяц, и сдавайте посуточно за 2к. Таким образом, чистая прибыль за 30 дней сдачи будет 20к. Если таких квартир 5, то в месяц уже выходит около 100к.

Тонкий расчёт

Выставляя плату за квартиру, учитывайте следующие факторы: местоположение, транспортную доступность, удаление от ближайшей станции метро и центра города, наличие банкоматов, развлекательных заведений и продуктовых магазинов (в том числе и круглосуточных), а также удаление от крупных трасс, озеленение прилегающей территории и наличие интернета в квартире.

Какие квартиры пользуются наибольшим спросом?

Для посуточной аренды лучше всего подходят студии или «однушки» (57% потенциальных жильцов заинтересованы именно в небольшой площади). Хуже всего в краткосрочную аренду сдаются квартиры с тремя комнатами и более.

Один в поле не воин

Просто владеть недвижимостью, чтобы сдавать её и получать деньги, недостаточно.

Управлять несколькими квартирами не так просто, ведь нужно найти жильцов и договориться с ними, принять и заселить гостей, проверить квартиры после выезда, сделать уборку и т.д.

Поэтому желающим заняться посуточной арендой необходимы как минимум уборщица и менеджер, который мог бы взять на себя хотя бы часть обязанностей по встрече и размещению жильцов.

Как найти клиентов?

Существует несколько способов поиска жильцов:

1. Обращение в риэлторское агенство – там уже есть большие базы потенциальных клиентов, однако, риэлторы работают сугубо на платной основе;

2. Реклама в интернете – сейчас существует множество бесплатных площадок, на которых люди ищут посуточное жилье. Разместить там свое объявление просто, эффективно и совсем не затратно;

[attention type=yellow]
3. Реклама на ТВ, билбордах, афишах и т.д. – отличный серьезный вариант поиска клиентов, который, однако, требует немалых затрат. Тратить на такую рекламу рекомендуется 10-30% выручки;
[/attention]

4. Сарафанное радио – если у вас много друзей, родственников и знакомых или кто-то из них работает в больших коллективах, то можно попросить их рассказать о вашем посуточном жилье в обмен на отчисления с выручки.

Подводные камни

В любом деле всегда бывают сложности. Посуточная аренда – не исключение.

Топ-3 наиболее вероятных и нежелательных проблем выглядит так:

-сильный износ имущества из-за частой смены жильцов. К тому же, далеко не всех людей можно назвать чистоплотными и добросовестными, вследствие чего может нередко возникать потребность в новой технике, мебели, постельном белье или и вовсе ремонте;

-преступники – увы, есть определенный процент людей, снимающий квартиру на сутки с целью ее ограбления. Также у жильцов могут быть проблемы с законом, в частности, с наркотиками. В итоге, неприятности могут коснуться и владельца/арендатора квартиры;

-незаконная коммерческая деятельность – многие предпочитают заниматься «квартирным» бизнесом, не уплачивая налоги. Это может привести к серьезным проблемам с налоговой, поэтому лучше сразу же оформить ИП.

Как минимизировать риски?

Конечно, полностью обезопасить себя и свое имущество вряд ли получится, но хоть немного минимизировать риски можно. Вместе с опытным юристом составьте договор для посуточной сдачи, в котором будет прописана ответственность сторон.

Позаботьтесь об описи квартиры, в которую будет внесено всё находящееся в квартире имущество. Застрахуйте квартиру от затопления, пожара и, при наличии газовых плит, от взрыва бытового газа. Берите у жильцов копии паспортов, не забывая сверить их с оригиналом.

Также можно брать залог, однако, это может отпугнуть некоторое количество потенциальных клиентов.

В заключение можно сказать, что посуточная аренда квартир – вполне неплохой бизнес, на котором, прикладывая должные усилия, можно серьезно заработать. Однако, собираясь сдавать квартиры на короткий срок, следует учитывать определенные риски и необходимость некоторых финансовых затрат.

Источник: https://vc.ru/finance/91173-posutochnaya-arenda-kvartir-kak-ustroen-biznes

Плата за наемную квартиру: тонкости, подробности, спорные вопросы

Тонкости использования арендного жилья

Арендная плата – плата за пользование объектом найма. Данная сумма указывается в объявлении о сдаче квартир. Арендный платеж – сумма арендной платы, уплачиваемая по договору аренды за один платежный период.

Коммунальные услуги включаются в арендный платеж, или же  указываются отдельно.

2. Коммунальные услуги

Вопрос об оплате услуг ЖКХ в снимаемом помещении – самый обсуждаемый в соцсетях (на интернет-площадках).

Наниматель желает вносить деньги только за те коммунальные услуги, расход которых учитывается по счетчикам. И не желает оплачивать вывоз мусора, отопление, содержание мест общего пользования, лифта  и т. д.

, мотивируя тем, что  указанные платежи, начисляются  за квартиру и в том случае, если в ней никто не проживает.

Так кто и за что платит?

Взносы на капремонт однозначно оплачивает собственник. Кто будет нести ответственность за оплату жилищно-коммунальный услуг, стороны договора найма решают самостоятельно.

Самый простой путь. Собственник включает траты на коммунальные услуги в ежемесячную арендную плату и обязуется за свой счет производить их оплату.

Такая схема максимально упрощает взаимодействие владельца квартиры и нанимателя и наиболее часто применяется в тех случаях, когда  сложно подсчитать, сколько воды и электричества истратил каждый жилец,  собственник (аренда комнаты).

[attention type=green]
Основной риск в данном случае — безалаберные жильцы, которые будут жечь свет и лить воду круглосуточно. 
[/attention]

Самый компромиссный вариант: квартиросъёмщик компенсирует хозяину недвижимости эти расходы отдельным платежом. В этом случае арендный платеж складывается из двух частей: фиксированная сумма и переменная — коммунальные услуги за прошедший период.

Владельцу квартиры следует заранее продумать все за и против и решить, включать ли коммунальные платежи в арендную плату. Лучше, чтобы ваша позиция изначально будет хорошо аргументирована, чтобы в момент заключения договора жилец и его риэлтор не смогли убедить вас согласиться на условия, которые более выгодны квартиросъёмщику.

В отдельных случаях следует принять доводы нанимателя. Собственник уехал на работу в другой регион. Он сдал жильцу одну комнату своей квартиры, в остальные использует под хранение вещей. В этом случае наниматель не оплачивает отопление закрытых комнат.

[attention type=red]
В договоре найма нужно в обязательном порядке прописать, кто и какие именно услуги будет оплачивать.
[/attention]

Собственник не требует от нанимателя  моментально соглашаться на свои условия. Наниматель дает согласие или ищет для себя более выгодное предложение.

3. Депозит (=обеспечительный платеж или залог)

Один из самых спорных вопросов при аренде жилья. Арендаторы постоянно спрашивают, зачем берутся эти деньги. В качестве гарантии чего именно? Почему размер депозита иногда равен двум арендным взносам, иногда только одному, а некоторые квартиры сдаются в аренду без уплаты залога?

Собственник хочет быть уверенным, что его мебель и бытовая техника останутся на месте и будут использоваться по назначению.

[attention type=yellow]
Наниматель подтверждает аккуратное использование квартиры внесением залога. Если какие-то предметы интерьера будут повреждены, то средства на восстановление компенсируются из этой суммы.
[/attention]

Также залог используется для возмещения неоплаченных счетов по коммунальным услугам.

Обычно депозит равен размеру ежемесячной арендной платы. Однако это не является правилом. Например, если арендная плата составляет 20 000 рублей, но квартира сдается с дорогой мебелью и техникой, то хозяин вправе потребовать внесение задатка в размере двух или даже трех арендных взносов.

Наймодателю следует брать залог даже в том случае, если помещение сдается без мебели и бытовой техники, а коммунальные платежи включены в ежемесячную арендную плату. Депозит в минимальном размере 5 тысяч рублей будет служить гарантией того, что наниматель не исчезнет вместе с ключами от помещения.

Поскольку существует много вариантов в отношении депозита, то сторонам следует обсудить условия его внесения и возврата. Депозит вносится в полном размере вместе с первоначальным взносом или разбивается на части.  

4. Задаток

Арендатор дал задаток, чтобы собственник  не сдал квартиру никому другому. Сам сможет заехать только через две недели. Должен ли он заплатить за аренду квартиры за эти две недели?

Наниматель и наймодатель  используют задаток, как доказательство заключения договора и его исполнения. Задаток не является формой оплаты, а выступает в качестве брони квартиры на несколько дней.

Внесение задатка совершается в письменной форме с указанием срока заключения договора найма.

[attention type=green]
Если наниматель откажется  от съема данной квартиры, то задаток ему не возвращается (как виновному в неисполнении договора).
[/attention]

При подписании договора найма задаток и расписка возвращаются к своим владельцам.

5. Риелторские услуги

Риелторские услуги по передаче в наем квартиры называются комиссионными и  оплачиваются отдельно. Сумма вознаграждения составляет не более 100% арендной платы. Риэлтор участвует в передаче квартиры, но в дальнейшем не несет ответственности за взаимоотношения сторон и ненадлежащее исполнение договора.

Риелтора нанимает любой из участников сделки, но его услуги в Санкт-Петербурге оплачивает наниматель. Да, бремя оплаты риэлтора, представляющего интересы собственника, перекладывается на арендатора. 
Сделано это очень много лет назад, а обосновывается так.

Если бы арендаторам не надо было каждый раз платить агенту собственника, арендаторы чаще бы меняли квартиры, а собственники несли бы убытки простоя.

[attention type=red]
Оплатив комиссионные, арендаторы без нужды и без серьезной причины не будут бегать с квартиры на квартиру много раз за год (например, пожил с белым диваном, а теперь  сниму с зеленой софой, пожил с балконом, сниму-ка с лоджией).
[/attention]

Оплата риэлтору собственника в определенной степени привязывает арендатора к снимаемой квартире. Некоторые собственники охотно эту практику поддерживают. Для нанимателя, который не готов оплачивать услуги риэлтора, на рынке аренды достаточно предложений от собственников.

Риелтор Татьяна Воронина

Ранее по теме:

«Ищете жильё для ребёнка-студента? Узнайте, какие не допустить ошибки»

«Как составлять договор найма жилья, чтобы “хочу и могу” не превратились в “должен и обязан”»

Источник: https://mayaksbor.ru/news/society/plata_za_naemnuyu_kvartiru_tonkosti_podrobnosti_spornye_voprosy/

Юридические тонкости самостоятельной сдачи квартиры в аренду

Тонкости использования арендного жилья

  • Принятие решения
  • Поиск арендатора
  • Заключаем договор
  • Важные моменты

Учитывая что недвижимость во все времена пользуется повышенным спросом, вопрос о сдаче квартиры в аренду звучит довольно актуально. Если у вас имеется свободная жилплощадь, почему не превратить пустующую квартиру в постоянный источник дохода?

Приняв такое решение, нужно лишь найти арендатора и правильно составить договор. При документальном оформлении сделки важно учитывать все нюансы, это поможет избежать проблем с законом и споров с жильцом. Из этой статьи вы узнаете, как правильно сдавать квартиру в аренду и обезопасить себя и свою недвижимость от возможных юридических неприятностей.

Принятие решения

Решив сдать квартиру в аренду, нужно для начала определиться с суммой, которую вы хотите ежемесячно получать. При определении стоимости, обычно учитываются два фактора:

  1. Географическое расположение дома и техническое состояние квадратных метров.
  2. Вид аренды: долгосрочный найм или посуточная сдача.

Чтобы определить оптимальную цену, можно просто поинтересоваться стоимостью аренды аналогичных квартир в вашем районе. Эту информацию можно получить из газет или с сайтов недвижимости.

Теперь поговорим о вариантах сдачи жилья. Если вы будете сдавать жильё посуточно, получите большую прибыль. Кроме того, при посуточной аренде можно не делать в квартире косметический ремонт. Обычно такое жильё снимают командировочные, которым нужно где-то остановиться на пару дней.

Однако, сдавая жильё посуточно, вы не застрахованы от неприятных ситуаций. На столь короткий срок договора обычно не заключают, соответственно, по закону, жильцы считаются не арендаторами, а гостями собственника. Поэтому за любые их действия отвечает хозяин квартиры.

Учитывая этот нюанс, лучше сдавать жилье на длительный срок. Так будет спокойнее и вам, и арендатору. Обратите внимание, что сдавать можно собственные и муниципальные квартиры.

В последнем случае заключается договор поднайма, так как хозяин по закону считается ответственным квартиросъёмщиком. Кроме того, можно оформить доверенность на сдачу квартиры.

В этом случае хлопотами будет заниматься доверенное лицо.

Поиск арендатора

Нужно найти достойного арендатора. Отсюда возникает вопрос: где его взять? Существует два способа разрешить проблему: через агентство недвижимости или заняться поиском самостоятельно. Рассмотрим оба варианта.

  1. Через агентство. Здесь за определённую сумму (обычно это сумма ежемесячного платежа) поиском квартиранта займутся риелторы. Это профессионалы своего дела, которые досконально знакомы со всеми тонкостями сделки. Кроме того, агентства обычно имеют собственную клиентскую базу, что существенно ускорит процесс.
  2. При самостоятельном поиске жильцов, нужно разместить объявления о сдаче квартиры во всех печатных изданиях и интернет-порталах. К объявлению рекомендуем приложить фотографии и описать жилплощадь в выгодном свете. Например, отметьте, что дом находится в спокойном районе, с развитой инфраструктурой. Упомяните про спокойных соседей.

Заключаем договор

Когда жилец будет найден, с ним нужно заключить договор найма. Это поможет безопасно сдать квартиру. Кроме того, правильно составленный документ позволит вам защитить свои интересы.

Учтите, что по закону вы обязаны платить налог! Сдача жилья в аренду приравнивается к предпринимательской деятельности, поэтому уклонение от уплаты налогов карается штрафом от 300 000 рублей, или заключением под стражу сроком на один год.

Соответственно, незаконная сдача квартиры нам не подходит, будем действовать строго официально. Чтобы составленный договор защищал интересы обеих сторон, существуют правила его заполнения. Вот основной перечень пунктов:

  1. Адрес квартиры.
  2. Паспортные данные участников сделки.
  3. График проверки состояния квартиры. Арендодатель вправе периодически устраивать проверки, разумеется, предварительно сообщив об этом квартирантам.
  4. Сроки аренды.
  5. Порядок внесения арендной платы. Разумно будет указать размер штрафа за просроченный платёж.
  6. Обязанности сторон. Здесь нужно указать, кто оплачивает коммунальные услуги, занимается мелким ремонтом и другие бытовые мелочи.

Правила сдачи квартиры в аренду, диктуют составление акта приёма/сдачи недвижимости. В этом документе описывается техническое состояние квартиры, включая подробный перечень имущества и бытовой техники.

По закону, арендатор обязан вернуть жильё в том же состоянии, в котором принял. Обратите внимание, что действующие правила не требуют нотариального заверения документов. Достаточно подписей сторон.

Важные моменты

Сдавать квартиру в аренду и избегать при этом неприятных для себя ситуаций, можно лишь соблюдя все тонкости процедуры. Вот ключевые моменты, которые достойны пристального внимания:

  • если жилплощадь находится в долевой собственности, сдача квартиры в аренду возможно при согласии всех совладельцев. Такое согласие оформляется в письменном виде и заверяется нотариусом;
  • обязательно нужно заверить у нотариуса доверенность, если от вашего имени будет сдавать другой человек. Обратите внимание, что даже близкие родственники не могут распоряжаться вашим имуществом. Поэтому если принадлежащую вам жилплощадь захочет сдать мать или сестра, у них на руках должна быть доверенность;
  • отдельно стоит упомянуть о сдаче недвижимости с обременением. Обычно это ипотечный кредит. Таким образом, заёмщики пытаются оправдать покупку квадратных метров и сэкономить на процентах. Сдать ипотечную квартиру можно лишь с согласия банка. В договоре ипотечного кредитования чётко прописано, что заёмщик не имеет права самостоятельно распоряжаться недвижимостью. При этом кредитор оставляет за собой право устраивать проверки залогового имущества, и в случае нарушения условий договора, требовать досрочной выплаты кредита;
  • заключая договор аренды на длительный срок, рекомендуем указывать стоимость найма не более чем на 6 месяцев, оставляя за собой право изменять сумму в одностороннем порядке. Цены на квартиры растут в геометрической прогрессии, поэтому актуальная на сегодняшний день сумма аренды, через полгода может превратиться в мизер;
  • правильно будет взимать с арендатора залог в размере ежемесячного платежа. Это позволит вам компенсировать убытки, если квартирант решит не расплачиваться за последний месяц проживания. После расторжения договора, арендатор обязан вернуть залог жильцу.

Надеемся, что приведённые советы помогут вам правильно сдать жильё.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kak-sdat-svoyu-kvartira-v-arendu-pravilno.html

Аренда

Тонкости использования арендного жилья

Аренда квартир порой кажется явлением простым, не требующим особых знаний и опыта. Однако практика показывает, что это далеко не так. У этого процесса есть множество подводных камней, ловушек и тонкостей. Для того, чтобы сдавать или нанимать жилое помещение, конечно, не нужно быть юристом, но разбираться в некоторых тонкостях необходимо.

Аренда недвижимости

Это явление обычно касается двух сторон – того, кто передаёт помещение во временное пользование и того, кто его принимает. Эта, казалось бы, простая схема таит в себе множество вариантов.

Арендодателями могут быть собственники недвижимости (физ- и юрлица), а так же арендаторы, сдающие помещения на правах субаренды. Сдаваться в наём могут помещения разных категорий.

С правовой точки зрения процесс аренды может быть официальным и не официальным. В первом случае между арендодателем и арендатором заключается договор. После этого стороны несут по отношению друг к другу оговоренные обязанности и ответственность. Во втором случае обязанности оговариваются только устно, что влияет и на характер взаимоотношений.

Существует так же разделение процесса аренда на две части – с посредниками и без них. Обе части имеют свои преимущества и недостатки. Посредник помогает выбрать из множества вариантов наиболее подходящий. Однако за его услуги необходимо платить.

Кроме того, посредники обычно работают на официальных началах, что предполагает составление договора не только между риелтором и клиентом, но и меду арендодателем и арендатором.

Заключение таких договоров считается признаком надёжности сделки, что не исключает возможности реализации мошеннических схем.

Нормативная база аренды

Главным юридическим документом, регламентирующим процесс аренды, является Гражданский кодекс. Общие положения аренды содержатся в параграфе первом главы 34. Статьями этого параграфа следует руководствоваться всем арендодателям, арендаторам и посредникам.

Тем, кто сдаёт или принимает отдельные здания и сооружения, следует руководствоваться статьями четвёртого параграфа. Правила этого процесса отличаются от тех, которые регламентируют аренду жилых и офисных помещений, являющихся частью отдельного здания.

Аренде жилых помещений посвящена отдельная глава – 35-я. Она регламентирует процесс временной передачи прав пользования помещениями, которые официально отнесены к жилищному фонду. Следует обратить внимание на то, что физические и юридические лица могут арендовать жилое помещение только для целей проживания (ст. 671).

Аренда квартиры под офис

Несмотря на прямой запрет использования жилых помещений в коммерческих целях, многие арендодатели сдают жилую площадь под офисы. Порой это делается в нарушение закона по умыслу или незнанию.

Для того, чтобы сдача квартиры под офис была законной, нужно перевести жилую площадь в нежилую. Это возможно только в том случае, если жильё:

  • находится на первом этаже или над нежилым помещением;
  • имеет отдельный вход или есть возможность его оборудовать;
  • не имеет обременения;
  • имеет только одного владельца или все совладельцы согласны на перевод помещений в другую категорию и на сдачу их в аренду;
  • не имеет зарегистрированных в нём лиц.

Если переоборудование, необходимое для перевода квартиры в нежилой фонд, затрагивает придомовую территорию, то в этом случае нужно согласие двух третей жителей дома.

Описанный процесс отличается трудоёмкостью, поэтому некоторые арендодатели используют лазейку в Жилищном кодексе.

[attention type=yellow]
В соответствии с нормами ст. 17 ЖК РФ человек, живущий в квартире, может заниматься индивидуальным предпринимательством, при условии, что он зарегистрирован по данному адресу.
[/attention]

Поскольку закон не уточняет характер регистрации, в сдаваемой квартире можно оформить временную регистрацию на арендатора. После этого жилплощадь на какое-то время может стать офисом.

Аренда с правом выкупа

К такой форме аренды обычно прибегают арендодатели, желающие продать жильё по завышенной цене. Арендаторы, заключая договор найма жилья с последующим выкупом, могут пользоваться квартирой до того, как они приобретут её в собственность. Это своего рода ипотека, только без участия банков.

Правовым основанием для заключения договора аренда с последующим выкупом являются статьи ГК РФ восьмого параграфа, посвящённого продаже недвижимости, а так же статьи главы 35-й, посвящённой найму жилья.

Дело в том, что в этом случае придётся заключать два договора – о купле-продаже и найме.

[attention type=green]
Тонкости такой сделки состоят в том, чтобы создать единую цепочку описания прав, обязанностей, условий и ответственности. Суть взаимозависимости договоров заключается в том, чтобы вносимая арендная плата рассматривалась как взнос в приобретение квартиры.
[/attention]

Можно заключить один договор о купле-продаже с особыми условиями. В этом случае получится аналог ипотеки без банка и процентов.

Просто арендатор вносит такую плату, которая могла бы полностью покрыть не только стоимость квартиры, но и потери от инфляции.

Однако в таком договоре следует прописать и условия проживания покупателя в квартире до полного погашения суммы платежа или невозможности это сделать.

Как официально сдать квартиру в аренду

Официальным процесс аренды становится после заключения договора в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Если срок аренды менее года, то договор является документом только для заключивших его сторон и налоговой службы. При долгосрочной аренде договор нужно регистрировать в органах Росреестра.

Заключать официальную сделку можно с посредниками или без них. Если аренда осуществляется через риелтора, то договор заключается в обязательном порядке, поскольку этот процесс является частью обязанностей посредника.

Заключение договора даёт массу преимуществ обеим сторонам. Арендаторы могут спокойно жить в квартире до срока, оговоренного в договоре, при условии, конечно, что они будут соблюдать все свои обязанности.

[attention type=red]
Арендодатель с помощью официального оформления сделки защищает себя от неплатежей и порчи имущества.
[/attention]

Однако проблема заключается в том, что выселить квартирантов раньше срока, если они ведут себя законопослушно, невозможно.

Субаренда квартир

Чаще всего вторичная сдача в аренду квартир является частью бизнеса. Обычно люди арендуют меблированные квартиры в хорошем состоянии, а потом сдают их на почасовых условиях.

Если приходится арендовать квартиру на длительный срок, то обязательно нужно проверять документы на недвижимость. Заключать договор на длительный срок лучше всего с самим хозяином квартиры.

Если всё же жильё сдаётся субарендатором, то необходимо проверять его договор с законным владельцем. В этом договоре должен быть пункт, разрешающий сдавать квартиру на определённых условиях.

[attention type=yellow]
При отсутствии такого пункта от заключения договора лучше воздержаться.
[/attention]

При оформлении договора субаренды нужно прописывать ссылку на базовый документ, позволяющий субарендатору действовать от имени юридического владельца недвижимости. В противном случае любой суд откажется признавать законность сделки.

Договоры найма

Общая регламентация договора как способа взаимодействия лиц содержится в главе 27 ГК РФ. Статья 606 ГК РФ, посвящённая договору имущественного найма, предъявляет к этому документу следующие требования:

  • наймодатель должен предоставить имущество за плату во временное пользование или во временное владение;
  • все доходы от использования, если таковые существуют, являются собственностью арендатора.

В последней формулировке содержится юридическая лазейка для осуществления деятельности по субаренде.

Как следует из положений статьи 434 ГК, жёстких требований к форме договора не предъявляется. Главное, чтобы он был оформлен в виде текста, из которого следует, что идентифицированные стороны договорились о согласованных действиях на определённых условиях.

Специфика документов, обеспечивающих официальность отношений найма недвижимости, заключается в объектах и условиях. Объектами сделок могут быть:

  • квартиры;
  • комнаты;
  • отдельные жилые помещения;
  • нежилые помещения.

Сделки могут заключаться на условиях:

  • короткого (до года) или длинного (год и более) периода;
  • аренды с последующим выкупом;
  • социального найма;
  • пользования служебным помещением;
  • безвозмездного пользования квартирой.

В большинстве случаев наём является сделкой, заключённой на возмездной основе. В этом случае в договоре прописываются условия оплаты и содержания объекта (коммунальные платежи, сохранность имущества). Предоставление помещения на условиях пользования предполагает только осуществление коммунальных платежей и обеспечение сохранности имущества.

Если сдаётся полностью меблированная квартира в хорошем состоянии, то имеет смысл заключить договор со страховым депозитом.

Он представляет собой обеспечительный платёж, который реализуется в случае нанесения вреда имуществу. Если к моменту окончания срока аренды или досрочного выселения квартирантов деньги из депозита не потребовались, то они полностью возвращаются вкладчику.

[attention type=green]
Аренда любых помещений может осуществляться между теми, кто этим помещением владеет, и теми, кто имеет лишь право проживания. К последнему варианту относятся те, кто проживает в квартирах по договорам социального найма или пользования служебным помещением.
[/attention]

Специфика договоров предоставления квартир по соцнайму или в качестве служебного жилья состоит в том, что они заключаются между муниципальными органами и физическими лицами, или между организациями и их сотрудниками.

Условия соцнайма определяются гражданским и жилищным кодексами, поэтому здесь у обеих сторон мало возможности для манёвра. Условия проживания в служебном жилье определяются организацией, владеющей данной недвижимостью.

Таим образом, договоры аренды могут составляться в произвольном виде. Однако для того, чтобы не упустить важные моменты и создать документ, отвечающий всем требованиям делопроизводства, лучше воспользоваться образцами на каждый случай.

Как лучше сдать или снять квартиру

Для арендодателя ключевым моментом является скорость нахождения нужного клиента, который готов пойти на условия владельца. Арендатору так же часто важна скорость процесса, но не менее важным моментом является цена и качество квартиры.

Лучше всего доверить решение проблемы профессионалам, то есть риелторам. Особенно это важно для тех, кто желает быстро и дорого сдать жилплощадь.

Посредники берут плату в виде процентов от сделки, поэтому они заинтересованы в больших размерах цены первоначального взноса.

Арендатору риелторы нужны для экономии времени и сил, поскольку в их руках сконцентрирована информация о вариантах. Кроме того, часто наличие посредников ассоциируется с защитой от мошенничества со стороны владельцев недвижимости. Логика в этом есть. Однако и сами риелторы то же бывают мошенниками, что может быть сюрпризом для владельца недвижимости и арендатора.

[attention type=red]
Рассылка объявлений во все агентства, СМИ и на сайты может ускорить процесс поиска заинтересованных лиц. Однако в этом случае из поля зрения исчезают те клиенты, которые готовы работать только с риелторами.
[/attention]

Вывод – для ускорения процесса и получения многих вариантов, как спросов, так и предложений, необходимо использовать сразу все возможные средства.

Мошенники

Встреча покупатели и продавца часто сопряжена с неприятностями. При аренде квартир существуют риски:

  • сдачи недвижимости в аренду лицом, не имеющим на это законных оснований;
  • заключения сделки с неадекватными партнёрами;
  • обмана при первоначальном внесении средств.

Самыми распространёнными проблемами являются обман при расчёте, а так же незаконное вселение в квартиру после предъявления поддельных документов.

Для арендодателей существует ещё риск появления в квартире лиц, которые не заключали договор, поэтому они и не несут никакой ответственности.

И дело здесь не только в субаренде. Часто от имени арендаторов выступают люди, которые и не собирались жить в этой квартире. Заключив договор, они уезжают в другой город или за границу, в то время как их приемники перестают вносить плату и ведут себя не совсем адекватно. В лучшем случае хозяину удастся добиться добровольного выселения не прошеных гостей.

[attention type=yellow]
На авито и других сайтах, концентрирующих объявления, чаще всего можно нарваться на электронных мошенников, которые под видом арендаторов могут запросить у доверчивого владельца недвижимости номер карты и её пин-код. После этого все деньги с карты исчезают.
[/attention]

Особенно опасны предложения дешёвого жилья. Под видом того, что хозяин желает сдать квартиру как можно быстрей, назначается низкая оплата, но при условии её внесения, например, за три месяца вперёд. Для надёжности может быть даже составлен договор и написана расписка. Однако на следующий день в квартиру приходит истинный хозяин, и людям приходится выселяться.

Обоснован и страх перед риелторами, поскольку мошенники в этой роли чувствую себя хорошо. Чаще всего они сдают квартиры без участия истинных хозяев, роль которых выполняют их партнёры.

Для того, что бы снизить риски, нужно иметь дело с крупными фирмами. В них существует система ответственности и контроль действий сотрудника с помощью периодических звонков клиентам. Ещё одним показателем надёжности является наличие сайта данного риелтора или агентства.

[attention type=green]
Длительное существование хорошо оформленного сайта с обратной связью с клиентами говорит о серьёзности намерений и желании заботиться о своей репутации.
[/attention]

Несмотря на риски, ранок аренды недвижимости постоянно расширяется. Это способствует развитию посреднических структур, а так же способов защиты прав и обеспечения безопасности сделки. Участникам арендных отношений приходится постоянно находиться в поиске компромиссов между надёжностью и финансовой выгодой.

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Тонкости использования арендного жилья

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

[attention type=red]
Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.
[/attention]

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Посуточная аренда квартир. Как устроен бизнес — Финансы на vc.ru

Тонкости использования арендного жилья
Тонкости использования арендного жилья

Одним из самых простых, понятных и, безусловно, выигрышных вариантов пассивного дохода является сдача квартир/квартиры в аренду. За последние 10 лет рынок аренды недвижимости заметно набрал обороты.

Особенно выгодно сдавать квартиру посуточно, ведь, как известно, розница куда дороже опта. Так и краткосрочная аренда квартиры принесет куда большую выручку, нежели сдача квартиры на долгий срок. Это неудивительно, ведь все больше людей ездят на отдых, в командировки и т.д.

, выбирая для размещения не отели и хостелы, а именно квартиры и апартаменты.

Как начать «квартирный» бизнес? Что нужно знать? Есть ли обратная сторона медали? Расскажем в этой статье на примере апартаментов Stangher!

Первооснова

Конечно, чтобы начать сдавать квартиры в посуточную аренду, нужно иметь эти самые квартиры. Для нормального бизнеса необходимо иметь в распоряжении хотя бы 5 квартир, среди которых должно быть как жилье эконом-класса, так и элитная недвижимость. Это позволит не упустить клиентов с разными потребностями и разными материальными возможностями.

Да, заполучить во владение хотя бы 5 квартир – задача не из легких, но не спешите брать ипотеку. Как минимум процент ежемесячных выплат по ипотеке способен свести на ноль всю рентабельность арендного бизнеса.

В данном случае наилучшим решением будет субаренда. Снимите квартиру на долгий срок (не забудьте предупредить хозяина о том, что собираетесь сдавать его жилье), допустим, за 40к в месяц, и сдавайте посуточно за 2к. Таким образом, чистая прибыль за 30 дней сдачи будет 20к. Если таких квартир 5, то в месяц уже выходит около 100к.

Тонкий расчёт

Выставляя плату за квартиру, учитывайте следующие факторы: местоположение, транспортную доступность, удаление от ближайшей станции метро и центра города, наличие банкоматов, развлекательных заведений и продуктовых магазинов (в том числе и круглосуточных), а также удаление от крупных трасс, озеленение прилегающей территории и наличие интернета в квартире.

Какие квартиры пользуются наибольшим спросом?

Для посуточной аренды лучше всего подходят студии или «однушки» (57% потенциальных жильцов заинтересованы именно в небольшой площади). Хуже всего в краткосрочную аренду сдаются квартиры с тремя комнатами и более.

Один в поле не воин

Просто владеть недвижимостью, чтобы сдавать её и получать деньги, недостаточно.

Управлять несколькими квартирами не так просто, ведь нужно найти жильцов и договориться с ними, принять и заселить гостей, проверить квартиры после выезда, сделать уборку и т.д.

Поэтому желающим заняться посуточной арендой необходимы как минимум уборщица и менеджер, который мог бы взять на себя хотя бы часть обязанностей по встрече и размещению жильцов.

Как найти клиентов?

Существует несколько способов поиска жильцов:

1. Обращение в риэлторское агенство – там уже есть большие базы потенциальных клиентов, однако, риэлторы работают сугубо на платной основе;

2. Реклама в интернете – сейчас существует множество бесплатных площадок, на которых люди ищут посуточное жилье. Разместить там свое объявление просто, эффективно и совсем не затратно;

[attention type=yellow]
3. Реклама на ТВ, билбордах, афишах и т.д. – отличный серьезный вариант поиска клиентов, который, однако, требует немалых затрат. Тратить на такую рекламу рекомендуется 10-30% выручки;
[/attention]

4. Сарафанное радио – если у вас много друзей, родственников и знакомых или кто-то из них работает в больших коллективах, то можно попросить их рассказать о вашем посуточном жилье в обмен на отчисления с выручки.

Подводные камни

В любом деле всегда бывают сложности. Посуточная аренда – не исключение.

Топ-3 наиболее вероятных и нежелательных проблем выглядит так:

-сильный износ имущества из-за частой смены жильцов. К тому же, далеко не всех людей можно назвать чистоплотными и добросовестными, вследствие чего может нередко возникать потребность в новой технике, мебели, постельном белье или и вовсе ремонте;

-преступники – увы, есть определенный процент людей, снимающий квартиру на сутки с целью ее ограбления. Также у жильцов могут быть проблемы с законом, в частности, с наркотиками. В итоге, неприятности могут коснуться и владельца/арендатора квартиры;

-незаконная коммерческая деятельность – многие предпочитают заниматься «квартирным» бизнесом, не уплачивая налоги. Это может привести к серьезным проблемам с налоговой, поэтому лучше сразу же оформить ИП.

Как минимизировать риски?

Конечно, полностью обезопасить себя и свое имущество вряд ли получится, но хоть немного минимизировать риски можно. Вместе с опытным юристом составьте договор для посуточной сдачи, в котором будет прописана ответственность сторон.

Позаботьтесь об описи квартиры, в которую будет внесено всё находящееся в квартире имущество. Застрахуйте квартиру от затопления, пожара и, при наличии газовых плит, от взрыва бытового газа. Берите у жильцов копии паспортов, не забывая сверить их с оригиналом.

Также можно брать залог, однако, это может отпугнуть некоторое количество потенциальных клиентов.

В заключение можно сказать, что посуточная аренда квартир – вполне неплохой бизнес, на котором, прикладывая должные усилия, можно серьезно заработать. Однако, собираясь сдавать квартиры на короткий срок, следует учитывать определенные риски и необходимость некоторых финансовых затрат.

Источник: https://vc.ru/finance/91173-posutochnaya-arenda-kvartir-kak-ustroen-biznes

Плата за наемную квартиру: тонкости, подробности, спорные вопросы

Тонкости использования арендного жилья

Арендная плата – плата за пользование объектом найма. Данная сумма указывается в объявлении о сдаче квартир. Арендный платеж – сумма арендной платы, уплачиваемая по договору аренды за один платежный период.

Коммунальные услуги включаются в арендный платеж, или же  указываются отдельно.

2. Коммунальные услуги

Вопрос об оплате услуг ЖКХ в снимаемом помещении – самый обсуждаемый в соцсетях (на интернет-площадках).

Наниматель желает вносить деньги только за те коммунальные услуги, расход которых учитывается по счетчикам. И не желает оплачивать вывоз мусора, отопление, содержание мест общего пользования, лифта  и т. д.

, мотивируя тем, что  указанные платежи, начисляются  за квартиру и в том случае, если в ней никто не проживает.

Так кто и за что платит?

Взносы на капремонт однозначно оплачивает собственник. Кто будет нести ответственность за оплату жилищно-коммунальный услуг, стороны договора найма решают самостоятельно.

Самый простой путь. Собственник включает траты на коммунальные услуги в ежемесячную арендную плату и обязуется за свой счет производить их оплату.

Такая схема максимально упрощает взаимодействие владельца квартиры и нанимателя и наиболее часто применяется в тех случаях, когда  сложно подсчитать, сколько воды и электричества истратил каждый жилец,  собственник (аренда комнаты).

[attention type=green]
Основной риск в данном случае — безалаберные жильцы, которые будут жечь свет и лить воду круглосуточно. 
[/attention]

Самый компромиссный вариант: квартиросъёмщик компенсирует хозяину недвижимости эти расходы отдельным платежом. В этом случае арендный платеж складывается из двух частей: фиксированная сумма и переменная — коммунальные услуги за прошедший период.

Владельцу квартиры следует заранее продумать все за и против и решить, включать ли коммунальные платежи в арендную плату. Лучше, чтобы ваша позиция изначально будет хорошо аргументирована, чтобы в момент заключения договора жилец и его риэлтор не смогли убедить вас согласиться на условия, которые более выгодны квартиросъёмщику.

В отдельных случаях следует принять доводы нанимателя. Собственник уехал на работу в другой регион. Он сдал жильцу одну комнату своей квартиры, в остальные использует под хранение вещей. В этом случае наниматель не оплачивает отопление закрытых комнат.

[attention type=red]
В договоре найма нужно в обязательном порядке прописать, кто и какие именно услуги будет оплачивать.
[/attention]

Собственник не требует от нанимателя  моментально соглашаться на свои условия. Наниматель дает согласие или ищет для себя более выгодное предложение.

3. Депозит (=обеспечительный платеж или залог)

Один из самых спорных вопросов при аренде жилья. Арендаторы постоянно спрашивают, зачем берутся эти деньги. В качестве гарантии чего именно? Почему размер депозита иногда равен двум арендным взносам, иногда только одному, а некоторые квартиры сдаются в аренду без уплаты залога?

Собственник хочет быть уверенным, что его мебель и бытовая техника останутся на месте и будут использоваться по назначению.

[attention type=yellow]
Наниматель подтверждает аккуратное использование квартиры внесением залога. Если какие-то предметы интерьера будут повреждены, то средства на восстановление компенсируются из этой суммы.
[/attention]

Также залог используется для возмещения неоплаченных счетов по коммунальным услугам.

Обычно депозит равен размеру ежемесячной арендной платы. Однако это не является правилом. Например, если арендная плата составляет 20 000 рублей, но квартира сдается с дорогой мебелью и техникой, то хозяин вправе потребовать внесение задатка в размере двух или даже трех арендных взносов.

Наймодателю следует брать залог даже в том случае, если помещение сдается без мебели и бытовой техники, а коммунальные платежи включены в ежемесячную арендную плату. Депозит в минимальном размере 5 тысяч рублей будет служить гарантией того, что наниматель не исчезнет вместе с ключами от помещения.

Поскольку существует много вариантов в отношении депозита, то сторонам следует обсудить условия его внесения и возврата. Депозит вносится в полном размере вместе с первоначальным взносом или разбивается на части.  

4. Задаток

Арендатор дал задаток, чтобы собственник  не сдал квартиру никому другому. Сам сможет заехать только через две недели. Должен ли он заплатить за аренду квартиры за эти две недели?

Наниматель и наймодатель  используют задаток, как доказательство заключения договора и его исполнения. Задаток не является формой оплаты, а выступает в качестве брони квартиры на несколько дней.

Внесение задатка совершается в письменной форме с указанием срока заключения договора найма.

[attention type=green]
Если наниматель откажется  от съема данной квартиры, то задаток ему не возвращается (как виновному в неисполнении договора).
[/attention]

При подписании договора найма задаток и расписка возвращаются к своим владельцам.

5. Риелторские услуги

Риелторские услуги по передаче в наем квартиры называются комиссионными и  оплачиваются отдельно. Сумма вознаграждения составляет не более 100% арендной платы. Риэлтор участвует в передаче квартиры, но в дальнейшем не несет ответственности за взаимоотношения сторон и ненадлежащее исполнение договора.

Риелтора нанимает любой из участников сделки, но его услуги в Санкт-Петербурге оплачивает наниматель. Да, бремя оплаты риэлтора, представляющего интересы собственника, перекладывается на арендатора. 
Сделано это очень много лет назад, а обосновывается так.

Если бы арендаторам не надо было каждый раз платить агенту собственника, арендаторы чаще бы меняли квартиры, а собственники несли бы убытки простоя.

[attention type=red]
Оплатив комиссионные, арендаторы без нужды и без серьезной причины не будут бегать с квартиры на квартиру много раз за год (например, пожил с белым диваном, а теперь  сниму с зеленой софой, пожил с балконом, сниму-ка с лоджией).
[/attention]

Оплата риэлтору собственника в определенной степени привязывает арендатора к снимаемой квартире. Некоторые собственники охотно эту практику поддерживают. Для нанимателя, который не готов оплачивать услуги риэлтора, на рынке аренды достаточно предложений от собственников.

Риелтор Татьяна Воронина

Ранее по теме:

«Ищете жильё для ребёнка-студента? Узнайте, какие не допустить ошибки»

«Как составлять договор найма жилья, чтобы “хочу и могу” не превратились в “должен и обязан”»

Источник: https://mayaksbor.ru/news/society/plata_za_naemnuyu_kvartiru_tonkosti_podrobnosti_spornye_voprosy/

Юридические тонкости самостоятельной сдачи квартиры в аренду

Тонкости использования арендного жилья

  • Принятие решения
  • Поиск арендатора
  • Заключаем договор
  • Важные моменты

Учитывая что недвижимость во все времена пользуется повышенным спросом, вопрос о сдаче квартиры в аренду звучит довольно актуально. Если у вас имеется свободная жилплощадь, почему не превратить пустующую квартиру в постоянный источник дохода?

Приняв такое решение, нужно лишь найти арендатора и правильно составить договор. При документальном оформлении сделки важно учитывать все нюансы, это поможет избежать проблем с законом и споров с жильцом. Из этой статьи вы узнаете, как правильно сдавать квартиру в аренду и обезопасить себя и свою недвижимость от возможных юридических неприятностей.

Принятие решения

Решив сдать квартиру в аренду, нужно для начала определиться с суммой, которую вы хотите ежемесячно получать. При определении стоимости, обычно учитываются два фактора:

  1. Географическое расположение дома и техническое состояние квадратных метров.
  2. Вид аренды: долгосрочный найм или посуточная сдача.

Чтобы определить оптимальную цену, можно просто поинтересоваться стоимостью аренды аналогичных квартир в вашем районе. Эту информацию можно получить из газет или с сайтов недвижимости.

Теперь поговорим о вариантах сдачи жилья. Если вы будете сдавать жильё посуточно, получите большую прибыль. Кроме того, при посуточной аренде можно не делать в квартире косметический ремонт. Обычно такое жильё снимают командировочные, которым нужно где-то остановиться на пару дней.

Однако, сдавая жильё посуточно, вы не застрахованы от неприятных ситуаций. На столь короткий срок договора обычно не заключают, соответственно, по закону, жильцы считаются не арендаторами, а гостями собственника. Поэтому за любые их действия отвечает хозяин квартиры.

Учитывая этот нюанс, лучше сдавать жилье на длительный срок. Так будет спокойнее и вам, и арендатору. Обратите внимание, что сдавать можно собственные и муниципальные квартиры.

В последнем случае заключается договор поднайма, так как хозяин по закону считается ответственным квартиросъёмщиком. Кроме того, можно оформить доверенность на сдачу квартиры.

В этом случае хлопотами будет заниматься доверенное лицо.

Поиск арендатора

Нужно найти достойного арендатора. Отсюда возникает вопрос: где его взять? Существует два способа разрешить проблему: через агентство недвижимости или заняться поиском самостоятельно. Рассмотрим оба варианта.

  1. Через агентство. Здесь за определённую сумму (обычно это сумма ежемесячного платежа) поиском квартиранта займутся риелторы. Это профессионалы своего дела, которые досконально знакомы со всеми тонкостями сделки. Кроме того, агентства обычно имеют собственную клиентскую базу, что существенно ускорит процесс.
  2. При самостоятельном поиске жильцов, нужно разместить объявления о сдаче квартиры во всех печатных изданиях и интернет-порталах. К объявлению рекомендуем приложить фотографии и описать жилплощадь в выгодном свете. Например, отметьте, что дом находится в спокойном районе, с развитой инфраструктурой. Упомяните про спокойных соседей.

Заключаем договор

Когда жилец будет найден, с ним нужно заключить договор найма. Это поможет безопасно сдать квартиру. Кроме того, правильно составленный документ позволит вам защитить свои интересы.

Учтите, что по закону вы обязаны платить налог! Сдача жилья в аренду приравнивается к предпринимательской деятельности, поэтому уклонение от уплаты налогов карается штрафом от 300 000 рублей, или заключением под стражу сроком на один год.

Соответственно, незаконная сдача квартиры нам не подходит, будем действовать строго официально. Чтобы составленный договор защищал интересы обеих сторон, существуют правила его заполнения. Вот основной перечень пунктов:

  1. Адрес квартиры.
  2. Паспортные данные участников сделки.
  3. График проверки состояния квартиры. Арендодатель вправе периодически устраивать проверки, разумеется, предварительно сообщив об этом квартирантам.
  4. Сроки аренды.
  5. Порядок внесения арендной платы. Разумно будет указать размер штрафа за просроченный платёж.
  6. Обязанности сторон. Здесь нужно указать, кто оплачивает коммунальные услуги, занимается мелким ремонтом и другие бытовые мелочи.

Правила сдачи квартиры в аренду, диктуют составление акта приёма/сдачи недвижимости. В этом документе описывается техническое состояние квартиры, включая подробный перечень имущества и бытовой техники.

По закону, арендатор обязан вернуть жильё в том же состоянии, в котором принял. Обратите внимание, что действующие правила не требуют нотариального заверения документов. Достаточно подписей сторон.

Важные моменты

Сдавать квартиру в аренду и избегать при этом неприятных для себя ситуаций, можно лишь соблюдя все тонкости процедуры. Вот ключевые моменты, которые достойны пристального внимания:

  • если жилплощадь находится в долевой собственности, сдача квартиры в аренду возможно при согласии всех совладельцев. Такое согласие оформляется в письменном виде и заверяется нотариусом;
  • обязательно нужно заверить у нотариуса доверенность, если от вашего имени будет сдавать другой человек. Обратите внимание, что даже близкие родственники не могут распоряжаться вашим имуществом. Поэтому если принадлежащую вам жилплощадь захочет сдать мать или сестра, у них на руках должна быть доверенность;
  • отдельно стоит упомянуть о сдаче недвижимости с обременением. Обычно это ипотечный кредит. Таким образом, заёмщики пытаются оправдать покупку квадратных метров и сэкономить на процентах. Сдать ипотечную квартиру можно лишь с согласия банка. В договоре ипотечного кредитования чётко прописано, что заёмщик не имеет права самостоятельно распоряжаться недвижимостью. При этом кредитор оставляет за собой право устраивать проверки залогового имущества, и в случае нарушения условий договора, требовать досрочной выплаты кредита;
  • заключая договор аренды на длительный срок, рекомендуем указывать стоимость найма не более чем на 6 месяцев, оставляя за собой право изменять сумму в одностороннем порядке. Цены на квартиры растут в геометрической прогрессии, поэтому актуальная на сегодняшний день сумма аренды, через полгода может превратиться в мизер;
  • правильно будет взимать с арендатора залог в размере ежемесячного платежа. Это позволит вам компенсировать убытки, если квартирант решит не расплачиваться за последний месяц проживания. После расторжения договора, арендатор обязан вернуть залог жильцу.

Надеемся, что приведённые советы помогут вам правильно сдать жильё.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kak-sdat-svoyu-kvartira-v-arendu-pravilno.html

Аренда

Тонкости использования арендного жилья

Аренда квартир порой кажется явлением простым, не требующим особых знаний и опыта. Однако практика показывает, что это далеко не так. У этого процесса есть множество подводных камней, ловушек и тонкостей. Для того, чтобы сдавать или нанимать жилое помещение, конечно, не нужно быть юристом, но разбираться в некоторых тонкостях необходимо.

Аренда недвижимости

Это явление обычно касается двух сторон – того, кто передаёт помещение во временное пользование и того, кто его принимает. Эта, казалось бы, простая схема таит в себе множество вариантов.

Арендодателями могут быть собственники недвижимости (физ- и юрлица), а так же арендаторы, сдающие помещения на правах субаренды. Сдаваться в наём могут помещения разных категорий.

С правовой точки зрения процесс аренды может быть официальным и не официальным. В первом случае между арендодателем и арендатором заключается договор. После этого стороны несут по отношению друг к другу оговоренные обязанности и ответственность. Во втором случае обязанности оговариваются только устно, что влияет и на характер взаимоотношений.

Существует так же разделение процесса аренда на две части – с посредниками и без них. Обе части имеют свои преимущества и недостатки. Посредник помогает выбрать из множества вариантов наиболее подходящий. Однако за его услуги необходимо платить.

Кроме того, посредники обычно работают на официальных началах, что предполагает составление договора не только между риелтором и клиентом, но и меду арендодателем и арендатором.

Заключение таких договоров считается признаком надёжности сделки, что не исключает возможности реализации мошеннических схем.

Нормативная база аренды

Главным юридическим документом, регламентирующим процесс аренды, является Гражданский кодекс. Общие положения аренды содержатся в параграфе первом главы 34. Статьями этого параграфа следует руководствоваться всем арендодателям, арендаторам и посредникам.

Тем, кто сдаёт или принимает отдельные здания и сооружения, следует руководствоваться статьями четвёртого параграфа. Правила этого процесса отличаются от тех, которые регламентируют аренду жилых и офисных помещений, являющихся частью отдельного здания.

Аренде жилых помещений посвящена отдельная глава – 35-я. Она регламентирует процесс временной передачи прав пользования помещениями, которые официально отнесены к жилищному фонду. Следует обратить внимание на то, что физические и юридические лица могут арендовать жилое помещение только для целей проживания (ст. 671).

Аренда квартиры под офис

Несмотря на прямой запрет использования жилых помещений в коммерческих целях, многие арендодатели сдают жилую площадь под офисы. Порой это делается в нарушение закона по умыслу или незнанию.

Для того, чтобы сдача квартиры под офис была законной, нужно перевести жилую площадь в нежилую. Это возможно только в том случае, если жильё:

  • находится на первом этаже или над нежилым помещением;
  • имеет отдельный вход или есть возможность его оборудовать;
  • не имеет обременения;
  • имеет только одного владельца или все совладельцы согласны на перевод помещений в другую категорию и на сдачу их в аренду;
  • не имеет зарегистрированных в нём лиц.

Если переоборудование, необходимое для перевода квартиры в нежилой фонд, затрагивает придомовую территорию, то в этом случае нужно согласие двух третей жителей дома.

Описанный процесс отличается трудоёмкостью, поэтому некоторые арендодатели используют лазейку в Жилищном кодексе.

[attention type=yellow]
В соответствии с нормами ст. 17 ЖК РФ человек, живущий в квартире, может заниматься индивидуальным предпринимательством, при условии, что он зарегистрирован по данному адресу.
[/attention]

Поскольку закон не уточняет характер регистрации, в сдаваемой квартире можно оформить временную регистрацию на арендатора. После этого жилплощадь на какое-то время может стать офисом.

Аренда с правом выкупа

К такой форме аренды обычно прибегают арендодатели, желающие продать жильё по завышенной цене. Арендаторы, заключая договор найма жилья с последующим выкупом, могут пользоваться квартирой до того, как они приобретут её в собственность. Это своего рода ипотека, только без участия банков.

Правовым основанием для заключения договора аренда с последующим выкупом являются статьи ГК РФ восьмого параграфа, посвящённого продаже недвижимости, а так же статьи главы 35-й, посвящённой найму жилья.

Дело в том, что в этом случае придётся заключать два договора – о купле-продаже и найме.

[attention type=green]
Тонкости такой сделки состоят в том, чтобы создать единую цепочку описания прав, обязанностей, условий и ответственности. Суть взаимозависимости договоров заключается в том, чтобы вносимая арендная плата рассматривалась как взнос в приобретение квартиры.
[/attention]

Можно заключить один договор о купле-продаже с особыми условиями. В этом случае получится аналог ипотеки без банка и процентов.

Просто арендатор вносит такую плату, которая могла бы полностью покрыть не только стоимость квартиры, но и потери от инфляции.

Однако в таком договоре следует прописать и условия проживания покупателя в квартире до полного погашения суммы платежа или невозможности это сделать.

Как официально сдать квартиру в аренду

Официальным процесс аренды становится после заключения договора в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Если срок аренды менее года, то договор является документом только для заключивших его сторон и налоговой службы. При долгосрочной аренде договор нужно регистрировать в органах Росреестра.

Заключать официальную сделку можно с посредниками или без них. Если аренда осуществляется через риелтора, то договор заключается в обязательном порядке, поскольку этот процесс является частью обязанностей посредника.

Заключение договора даёт массу преимуществ обеим сторонам. Арендаторы могут спокойно жить в квартире до срока, оговоренного в договоре, при условии, конечно, что они будут соблюдать все свои обязанности.

[attention type=red]
Арендодатель с помощью официального оформления сделки защищает себя от неплатежей и порчи имущества.
[/attention]

Однако проблема заключается в том, что выселить квартирантов раньше срока, если они ведут себя законопослушно, невозможно.

Субаренда квартир

Чаще всего вторичная сдача в аренду квартир является частью бизнеса. Обычно люди арендуют меблированные квартиры в хорошем состоянии, а потом сдают их на почасовых условиях.

Если приходится арендовать квартиру на длительный срок, то обязательно нужно проверять документы на недвижимость. Заключать договор на длительный срок лучше всего с самим хозяином квартиры.

Если всё же жильё сдаётся субарендатором, то необходимо проверять его договор с законным владельцем. В этом договоре должен быть пункт, разрешающий сдавать квартиру на определённых условиях.

[attention type=yellow]
При отсутствии такого пункта от заключения договора лучше воздержаться.
[/attention]

При оформлении договора субаренды нужно прописывать ссылку на базовый документ, позволяющий субарендатору действовать от имени юридического владельца недвижимости. В противном случае любой суд откажется признавать законность сделки.

Договоры найма

Общая регламентация договора как способа взаимодействия лиц содержится в главе 27 ГК РФ. Статья 606 ГК РФ, посвящённая договору имущественного найма, предъявляет к этому документу следующие требования:

  • наймодатель должен предоставить имущество за плату во временное пользование или во временное владение;
  • все доходы от использования, если таковые существуют, являются собственностью арендатора.

В последней формулировке содержится юридическая лазейка для осуществления деятельности по субаренде.

Как следует из положений статьи 434 ГК, жёстких требований к форме договора не предъявляется. Главное, чтобы он был оформлен в виде текста, из которого следует, что идентифицированные стороны договорились о согласованных действиях на определённых условиях.

Специфика документов, обеспечивающих официальность отношений найма недвижимости, заключается в объектах и условиях. Объектами сделок могут быть:

  • квартиры;
  • комнаты;
  • отдельные жилые помещения;
  • нежилые помещения.

Сделки могут заключаться на условиях:

  • короткого (до года) или длинного (год и более) периода;
  • аренды с последующим выкупом;
  • социального найма;
  • пользования служебным помещением;
  • безвозмездного пользования квартирой.

В большинстве случаев наём является сделкой, заключённой на возмездной основе. В этом случае в договоре прописываются условия оплаты и содержания объекта (коммунальные платежи, сохранность имущества). Предоставление помещения на условиях пользования предполагает только осуществление коммунальных платежей и обеспечение сохранности имущества.

Если сдаётся полностью меблированная квартира в хорошем состоянии, то имеет смысл заключить договор со страховым депозитом.

Он представляет собой обеспечительный платёж, который реализуется в случае нанесения вреда имуществу. Если к моменту окончания срока аренды или досрочного выселения квартирантов деньги из депозита не потребовались, то они полностью возвращаются вкладчику.

[attention type=green]
Аренда любых помещений может осуществляться между теми, кто этим помещением владеет, и теми, кто имеет лишь право проживания. К последнему варианту относятся те, кто проживает в квартирах по договорам социального найма или пользования служебным помещением.
[/attention]

Специфика договоров предоставления квартир по соцнайму или в качестве служебного жилья состоит в том, что они заключаются между муниципальными органами и физическими лицами, или между организациями и их сотрудниками.

Условия соцнайма определяются гражданским и жилищным кодексами, поэтому здесь у обеих сторон мало возможности для манёвра. Условия проживания в служебном жилье определяются организацией, владеющей данной недвижимостью.

Таим образом, договоры аренды могут составляться в произвольном виде. Однако для того, чтобы не упустить важные моменты и создать документ, отвечающий всем требованиям делопроизводства, лучше воспользоваться образцами на каждый случай.

Как лучше сдать или снять квартиру

Для арендодателя ключевым моментом является скорость нахождения нужного клиента, который готов пойти на условия владельца. Арендатору так же часто важна скорость процесса, но не менее важным моментом является цена и качество квартиры.

Лучше всего доверить решение проблемы профессионалам, то есть риелторам. Особенно это важно для тех, кто желает быстро и дорого сдать жилплощадь.

Посредники берут плату в виде процентов от сделки, поэтому они заинтересованы в больших размерах цены первоначального взноса.

Арендатору риелторы нужны для экономии времени и сил, поскольку в их руках сконцентрирована информация о вариантах. Кроме того, часто наличие посредников ассоциируется с защитой от мошенничества со стороны владельцев недвижимости. Логика в этом есть. Однако и сами риелторы то же бывают мошенниками, что может быть сюрпризом для владельца недвижимости и арендатора.

[attention type=red]
Рассылка объявлений во все агентства, СМИ и на сайты может ускорить процесс поиска заинтересованных лиц. Однако в этом случае из поля зрения исчезают те клиенты, которые готовы работать только с риелторами.
[/attention]

Вывод – для ускорения процесса и получения многих вариантов, как спросов, так и предложений, необходимо использовать сразу все возможные средства.

Мошенники

Встреча покупатели и продавца часто сопряжена с неприятностями. При аренде квартир существуют риски:

  • сдачи недвижимости в аренду лицом, не имеющим на это законных оснований;
  • заключения сделки с неадекватными партнёрами;
  • обмана при первоначальном внесении средств.

Самыми распространёнными проблемами являются обман при расчёте, а так же незаконное вселение в квартиру после предъявления поддельных документов.

Для арендодателей существует ещё риск появления в квартире лиц, которые не заключали договор, поэтому они и не несут никакой ответственности.

И дело здесь не только в субаренде. Часто от имени арендаторов выступают люди, которые и не собирались жить в этой квартире. Заключив договор, они уезжают в другой город или за границу, в то время как их приемники перестают вносить плату и ведут себя не совсем адекватно. В лучшем случае хозяину удастся добиться добровольного выселения не прошеных гостей.

[attention type=yellow]
На авито и других сайтах, концентрирующих объявления, чаще всего можно нарваться на электронных мошенников, которые под видом арендаторов могут запросить у доверчивого владельца недвижимости номер карты и её пин-код. После этого все деньги с карты исчезают.
[/attention]

Особенно опасны предложения дешёвого жилья. Под видом того, что хозяин желает сдать квартиру как можно быстрей, назначается низкая оплата, но при условии её внесения, например, за три месяца вперёд. Для надёжности может быть даже составлен договор и написана расписка. Однако на следующий день в квартиру приходит истинный хозяин, и людям приходится выселяться.

Обоснован и страх перед риелторами, поскольку мошенники в этой роли чувствую себя хорошо. Чаще всего они сдают квартиры без участия истинных хозяев, роль которых выполняют их партнёры.

Для того, что бы снизить риски, нужно иметь дело с крупными фирмами. В них существует система ответственности и контроль действий сотрудника с помощью периодических звонков клиентам. Ещё одним показателем надёжности является наличие сайта данного риелтора или агентства.

[attention type=green]
Длительное существование хорошо оформленного сайта с обратной связью с клиентами говорит о серьёзности намерений и желании заботиться о своей репутации.
[/attention]

Несмотря на риски, ранок аренды недвижимости постоянно расширяется. Это способствует развитию посреднических структур, а так же способов защиты прав и обеспечения безопасности сделки. Участникам арендных отношений приходится постоянно находиться в поиске компромиссов между надёжностью и финансовой выгодой.

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Тонкости использования арендного жилья

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

[attention type=red]
Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.
[/attention]

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Посуточная аренда квартир. Как устроен бизнес — Финансы на vc.ru

Тонкости использования арендного жилья
Тонкости использования арендного жилья

Одним из самых простых, понятных и, безусловно, выигрышных вариантов пассивного дохода является сдача квартир/квартиры в аренду. За последние 10 лет рынок аренды недвижимости заметно набрал обороты.

Особенно выгодно сдавать квартиру посуточно, ведь, как известно, розница куда дороже опта. Так и краткосрочная аренда квартиры принесет куда большую выручку, нежели сдача квартиры на долгий срок. Это неудивительно, ведь все больше людей ездят на отдых, в командировки и т.д.

, выбирая для размещения не отели и хостелы, а именно квартиры и апартаменты.

Как начать «квартирный» бизнес? Что нужно знать? Есть ли обратная сторона медали? Расскажем в этой статье на примере апартаментов Stangher!

Первооснова

Конечно, чтобы начать сдавать квартиры в посуточную аренду, нужно иметь эти самые квартиры. Для нормального бизнеса необходимо иметь в распоряжении хотя бы 5 квартир, среди которых должно быть как жилье эконом-класса, так и элитная недвижимость. Это позволит не упустить клиентов с разными потребностями и разными материальными возможностями.

Да, заполучить во владение хотя бы 5 квартир – задача не из легких, но не спешите брать ипотеку. Как минимум процент ежемесячных выплат по ипотеке способен свести на ноль всю рентабельность арендного бизнеса.

В данном случае наилучшим решением будет субаренда. Снимите квартиру на долгий срок (не забудьте предупредить хозяина о том, что собираетесь сдавать его жилье), допустим, за 40к в месяц, и сдавайте посуточно за 2к. Таким образом, чистая прибыль за 30 дней сдачи будет 20к. Если таких квартир 5, то в месяц уже выходит около 100к.

Тонкий расчёт

Выставляя плату за квартиру, учитывайте следующие факторы: местоположение, транспортную доступность, удаление от ближайшей станции метро и центра города, наличие банкоматов, развлекательных заведений и продуктовых магазинов (в том числе и круглосуточных), а также удаление от крупных трасс, озеленение прилегающей территории и наличие интернета в квартире.

Какие квартиры пользуются наибольшим спросом?

Для посуточной аренды лучше всего подходят студии или «однушки» (57% потенциальных жильцов заинтересованы именно в небольшой площади). Хуже всего в краткосрочную аренду сдаются квартиры с тремя комнатами и более.

Один в поле не воин

Просто владеть недвижимостью, чтобы сдавать её и получать деньги, недостаточно.

Управлять несколькими квартирами не так просто, ведь нужно найти жильцов и договориться с ними, принять и заселить гостей, проверить квартиры после выезда, сделать уборку и т.д.

Поэтому желающим заняться посуточной арендой необходимы как минимум уборщица и менеджер, который мог бы взять на себя хотя бы часть обязанностей по встрече и размещению жильцов.

Как найти клиентов?

Существует несколько способов поиска жильцов:

1. Обращение в риэлторское агенство – там уже есть большие базы потенциальных клиентов, однако, риэлторы работают сугубо на платной основе;

2. Реклама в интернете – сейчас существует множество бесплатных площадок, на которых люди ищут посуточное жилье. Разместить там свое объявление просто, эффективно и совсем не затратно;

[attention type=yellow]
3. Реклама на ТВ, билбордах, афишах и т.д. – отличный серьезный вариант поиска клиентов, который, однако, требует немалых затрат. Тратить на такую рекламу рекомендуется 10-30% выручки;
[/attention]

4. Сарафанное радио – если у вас много друзей, родственников и знакомых или кто-то из них работает в больших коллективах, то можно попросить их рассказать о вашем посуточном жилье в обмен на отчисления с выручки.

Подводные камни

В любом деле всегда бывают сложности. Посуточная аренда – не исключение.

Топ-3 наиболее вероятных и нежелательных проблем выглядит так:

-сильный износ имущества из-за частой смены жильцов. К тому же, далеко не всех людей можно назвать чистоплотными и добросовестными, вследствие чего может нередко возникать потребность в новой технике, мебели, постельном белье или и вовсе ремонте;

-преступники – увы, есть определенный процент людей, снимающий квартиру на сутки с целью ее ограбления. Также у жильцов могут быть проблемы с законом, в частности, с наркотиками. В итоге, неприятности могут коснуться и владельца/арендатора квартиры;

-незаконная коммерческая деятельность – многие предпочитают заниматься «квартирным» бизнесом, не уплачивая налоги. Это может привести к серьезным проблемам с налоговой, поэтому лучше сразу же оформить ИП.

Как минимизировать риски?

Конечно, полностью обезопасить себя и свое имущество вряд ли получится, но хоть немного минимизировать риски можно. Вместе с опытным юристом составьте договор для посуточной сдачи, в котором будет прописана ответственность сторон.

Позаботьтесь об описи квартиры, в которую будет внесено всё находящееся в квартире имущество. Застрахуйте квартиру от затопления, пожара и, при наличии газовых плит, от взрыва бытового газа. Берите у жильцов копии паспортов, не забывая сверить их с оригиналом.

Также можно брать залог, однако, это может отпугнуть некоторое количество потенциальных клиентов.

В заключение можно сказать, что посуточная аренда квартир – вполне неплохой бизнес, на котором, прикладывая должные усилия, можно серьезно заработать. Однако, собираясь сдавать квартиры на короткий срок, следует учитывать определенные риски и необходимость некоторых финансовых затрат.

Источник: https://vc.ru/finance/91173-posutochnaya-arenda-kvartir-kak-ustroen-biznes

Плата за наемную квартиру: тонкости, подробности, спорные вопросы

Тонкости использования арендного жилья

Арендная плата – плата за пользование объектом найма. Данная сумма указывается в объявлении о сдаче квартир. Арендный платеж – сумма арендной платы, уплачиваемая по договору аренды за один платежный период.

Коммунальные услуги включаются в арендный платеж, или же  указываются отдельно.

2. Коммунальные услуги

Вопрос об оплате услуг ЖКХ в снимаемом помещении – самый обсуждаемый в соцсетях (на интернет-площадках).

Наниматель желает вносить деньги только за те коммунальные услуги, расход которых учитывается по счетчикам. И не желает оплачивать вывоз мусора, отопление, содержание мест общего пользования, лифта  и т. д.

, мотивируя тем, что  указанные платежи, начисляются  за квартиру и в том случае, если в ней никто не проживает.

Так кто и за что платит?

Взносы на капремонт однозначно оплачивает собственник. Кто будет нести ответственность за оплату жилищно-коммунальный услуг, стороны договора найма решают самостоятельно.

Самый простой путь. Собственник включает траты на коммунальные услуги в ежемесячную арендную плату и обязуется за свой счет производить их оплату.

Такая схема максимально упрощает взаимодействие владельца квартиры и нанимателя и наиболее часто применяется в тех случаях, когда  сложно подсчитать, сколько воды и электричества истратил каждый жилец,  собственник (аренда комнаты).

[attention type=green]
Основной риск в данном случае — безалаберные жильцы, которые будут жечь свет и лить воду круглосуточно. 
[/attention]

Самый компромиссный вариант: квартиросъёмщик компенсирует хозяину недвижимости эти расходы отдельным платежом. В этом случае арендный платеж складывается из двух частей: фиксированная сумма и переменная — коммунальные услуги за прошедший период.

Владельцу квартиры следует заранее продумать все за и против и решить, включать ли коммунальные платежи в арендную плату. Лучше, чтобы ваша позиция изначально будет хорошо аргументирована, чтобы в момент заключения договора жилец и его риэлтор не смогли убедить вас согласиться на условия, которые более выгодны квартиросъёмщику.

В отдельных случаях следует принять доводы нанимателя. Собственник уехал на работу в другой регион. Он сдал жильцу одну комнату своей квартиры, в остальные использует под хранение вещей. В этом случае наниматель не оплачивает отопление закрытых комнат.

[attention type=red]
В договоре найма нужно в обязательном порядке прописать, кто и какие именно услуги будет оплачивать.
[/attention]

Собственник не требует от нанимателя  моментально соглашаться на свои условия. Наниматель дает согласие или ищет для себя более выгодное предложение.

3. Депозит (=обеспечительный платеж или залог)

Один из самых спорных вопросов при аренде жилья. Арендаторы постоянно спрашивают, зачем берутся эти деньги. В качестве гарантии чего именно? Почему размер депозита иногда равен двум арендным взносам, иногда только одному, а некоторые квартиры сдаются в аренду без уплаты залога?

Собственник хочет быть уверенным, что его мебель и бытовая техника останутся на месте и будут использоваться по назначению.

[attention type=yellow]
Наниматель подтверждает аккуратное использование квартиры внесением залога. Если какие-то предметы интерьера будут повреждены, то средства на восстановление компенсируются из этой суммы.
[/attention]

Также залог используется для возмещения неоплаченных счетов по коммунальным услугам.

Обычно депозит равен размеру ежемесячной арендной платы. Однако это не является правилом. Например, если арендная плата составляет 20 000 рублей, но квартира сдается с дорогой мебелью и техникой, то хозяин вправе потребовать внесение задатка в размере двух или даже трех арендных взносов.

Наймодателю следует брать залог даже в том случае, если помещение сдается без мебели и бытовой техники, а коммунальные платежи включены в ежемесячную арендную плату. Депозит в минимальном размере 5 тысяч рублей будет служить гарантией того, что наниматель не исчезнет вместе с ключами от помещения.

Поскольку существует много вариантов в отношении депозита, то сторонам следует обсудить условия его внесения и возврата. Депозит вносится в полном размере вместе с первоначальным взносом или разбивается на части.  

4. Задаток

Арендатор дал задаток, чтобы собственник  не сдал квартиру никому другому. Сам сможет заехать только через две недели. Должен ли он заплатить за аренду квартиры за эти две недели?

Наниматель и наймодатель  используют задаток, как доказательство заключения договора и его исполнения. Задаток не является формой оплаты, а выступает в качестве брони квартиры на несколько дней.

Внесение задатка совершается в письменной форме с указанием срока заключения договора найма.

[attention type=green]
Если наниматель откажется  от съема данной квартиры, то задаток ему не возвращается (как виновному в неисполнении договора).
[/attention]

При подписании договора найма задаток и расписка возвращаются к своим владельцам.

5. Риелторские услуги

Риелторские услуги по передаче в наем квартиры называются комиссионными и  оплачиваются отдельно. Сумма вознаграждения составляет не более 100% арендной платы. Риэлтор участвует в передаче квартиры, но в дальнейшем не несет ответственности за взаимоотношения сторон и ненадлежащее исполнение договора.

Риелтора нанимает любой из участников сделки, но его услуги в Санкт-Петербурге оплачивает наниматель. Да, бремя оплаты риэлтора, представляющего интересы собственника, перекладывается на арендатора. 
Сделано это очень много лет назад, а обосновывается так.

Если бы арендаторам не надо было каждый раз платить агенту собственника, арендаторы чаще бы меняли квартиры, а собственники несли бы убытки простоя.

[attention type=red]
Оплатив комиссионные, арендаторы без нужды и без серьезной причины не будут бегать с квартиры на квартиру много раз за год (например, пожил с белым диваном, а теперь  сниму с зеленой софой, пожил с балконом, сниму-ка с лоджией).
[/attention]

Оплата риэлтору собственника в определенной степени привязывает арендатора к снимаемой квартире. Некоторые собственники охотно эту практику поддерживают. Для нанимателя, который не готов оплачивать услуги риэлтора, на рынке аренды достаточно предложений от собственников.

Риелтор Татьяна Воронина

Ранее по теме:

«Ищете жильё для ребёнка-студента? Узнайте, какие не допустить ошибки»

«Как составлять договор найма жилья, чтобы “хочу и могу” не превратились в “должен и обязан”»

Источник: https://mayaksbor.ru/news/society/plata_za_naemnuyu_kvartiru_tonkosti_podrobnosti_spornye_voprosy/

Юридические тонкости самостоятельной сдачи квартиры в аренду

Тонкости использования арендного жилья

  • Принятие решения
  • Поиск арендатора
  • Заключаем договор
  • Важные моменты

Учитывая что недвижимость во все времена пользуется повышенным спросом, вопрос о сдаче квартиры в аренду звучит довольно актуально. Если у вас имеется свободная жилплощадь, почему не превратить пустующую квартиру в постоянный источник дохода?

Приняв такое решение, нужно лишь найти арендатора и правильно составить договор. При документальном оформлении сделки важно учитывать все нюансы, это поможет избежать проблем с законом и споров с жильцом. Из этой статьи вы узнаете, как правильно сдавать квартиру в аренду и обезопасить себя и свою недвижимость от возможных юридических неприятностей.

Принятие решения

Решив сдать квартиру в аренду, нужно для начала определиться с суммой, которую вы хотите ежемесячно получать. При определении стоимости, обычно учитываются два фактора:

  1. Географическое расположение дома и техническое состояние квадратных метров.
  2. Вид аренды: долгосрочный найм или посуточная сдача.

Чтобы определить оптимальную цену, можно просто поинтересоваться стоимостью аренды аналогичных квартир в вашем районе. Эту информацию можно получить из газет или с сайтов недвижимости.

Теперь поговорим о вариантах сдачи жилья. Если вы будете сдавать жильё посуточно, получите большую прибыль. Кроме того, при посуточной аренде можно не делать в квартире косметический ремонт. Обычно такое жильё снимают командировочные, которым нужно где-то остановиться на пару дней.

Однако, сдавая жильё посуточно, вы не застрахованы от неприятных ситуаций. На столь короткий срок договора обычно не заключают, соответственно, по закону, жильцы считаются не арендаторами, а гостями собственника. Поэтому за любые их действия отвечает хозяин квартиры.

Учитывая этот нюанс, лучше сдавать жилье на длительный срок. Так будет спокойнее и вам, и арендатору. Обратите внимание, что сдавать можно собственные и муниципальные квартиры.

В последнем случае заключается договор поднайма, так как хозяин по закону считается ответственным квартиросъёмщиком. Кроме того, можно оформить доверенность на сдачу квартиры.

В этом случае хлопотами будет заниматься доверенное лицо.

Поиск арендатора

Нужно найти достойного арендатора. Отсюда возникает вопрос: где его взять? Существует два способа разрешить проблему: через агентство недвижимости или заняться поиском самостоятельно. Рассмотрим оба варианта.

  1. Через агентство. Здесь за определённую сумму (обычно это сумма ежемесячного платежа) поиском квартиранта займутся риелторы. Это профессионалы своего дела, которые досконально знакомы со всеми тонкостями сделки. Кроме того, агентства обычно имеют собственную клиентскую базу, что существенно ускорит процесс.
  2. При самостоятельном поиске жильцов, нужно разместить объявления о сдаче квартиры во всех печатных изданиях и интернет-порталах. К объявлению рекомендуем приложить фотографии и описать жилплощадь в выгодном свете. Например, отметьте, что дом находится в спокойном районе, с развитой инфраструктурой. Упомяните про спокойных соседей.

Заключаем договор

Когда жилец будет найден, с ним нужно заключить договор найма. Это поможет безопасно сдать квартиру. Кроме того, правильно составленный документ позволит вам защитить свои интересы.

Учтите, что по закону вы обязаны платить налог! Сдача жилья в аренду приравнивается к предпринимательской деятельности, поэтому уклонение от уплаты налогов карается штрафом от 300 000 рублей, или заключением под стражу сроком на один год.

Соответственно, незаконная сдача квартиры нам не подходит, будем действовать строго официально. Чтобы составленный договор защищал интересы обеих сторон, существуют правила его заполнения. Вот основной перечень пунктов:

  1. Адрес квартиры.
  2. Паспортные данные участников сделки.
  3. График проверки состояния квартиры. Арендодатель вправе периодически устраивать проверки, разумеется, предварительно сообщив об этом квартирантам.
  4. Сроки аренды.
  5. Порядок внесения арендной платы. Разумно будет указать размер штрафа за просроченный платёж.
  6. Обязанности сторон. Здесь нужно указать, кто оплачивает коммунальные услуги, занимается мелким ремонтом и другие бытовые мелочи.

Правила сдачи квартиры в аренду, диктуют составление акта приёма/сдачи недвижимости. В этом документе описывается техническое состояние квартиры, включая подробный перечень имущества и бытовой техники.

По закону, арендатор обязан вернуть жильё в том же состоянии, в котором принял. Обратите внимание, что действующие правила не требуют нотариального заверения документов. Достаточно подписей сторон.

Важные моменты

Сдавать квартиру в аренду и избегать при этом неприятных для себя ситуаций, можно лишь соблюдя все тонкости процедуры. Вот ключевые моменты, которые достойны пристального внимания:

  • если жилплощадь находится в долевой собственности, сдача квартиры в аренду возможно при согласии всех совладельцев. Такое согласие оформляется в письменном виде и заверяется нотариусом;
  • обязательно нужно заверить у нотариуса доверенность, если от вашего имени будет сдавать другой человек. Обратите внимание, что даже близкие родственники не могут распоряжаться вашим имуществом. Поэтому если принадлежащую вам жилплощадь захочет сдать мать или сестра, у них на руках должна быть доверенность;
  • отдельно стоит упомянуть о сдаче недвижимости с обременением. Обычно это ипотечный кредит. Таким образом, заёмщики пытаются оправдать покупку квадратных метров и сэкономить на процентах. Сдать ипотечную квартиру можно лишь с согласия банка. В договоре ипотечного кредитования чётко прописано, что заёмщик не имеет права самостоятельно распоряжаться недвижимостью. При этом кредитор оставляет за собой право устраивать проверки залогового имущества, и в случае нарушения условий договора, требовать досрочной выплаты кредита;
  • заключая договор аренды на длительный срок, рекомендуем указывать стоимость найма не более чем на 6 месяцев, оставляя за собой право изменять сумму в одностороннем порядке. Цены на квартиры растут в геометрической прогрессии, поэтому актуальная на сегодняшний день сумма аренды, через полгода может превратиться в мизер;
  • правильно будет взимать с арендатора залог в размере ежемесячного платежа. Это позволит вам компенсировать убытки, если квартирант решит не расплачиваться за последний месяц проживания. После расторжения договора, арендатор обязан вернуть залог жильцу.

Надеемся, что приведённые советы помогут вам правильно сдать жильё.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kak-sdat-svoyu-kvartira-v-arendu-pravilno.html

Аренда

Тонкости использования арендного жилья

Аренда квартир порой кажется явлением простым, не требующим особых знаний и опыта. Однако практика показывает, что это далеко не так. У этого процесса есть множество подводных камней, ловушек и тонкостей. Для того, чтобы сдавать или нанимать жилое помещение, конечно, не нужно быть юристом, но разбираться в некоторых тонкостях необходимо.

Аренда недвижимости

Это явление обычно касается двух сторон – того, кто передаёт помещение во временное пользование и того, кто его принимает. Эта, казалось бы, простая схема таит в себе множество вариантов.

Арендодателями могут быть собственники недвижимости (физ- и юрлица), а так же арендаторы, сдающие помещения на правах субаренды. Сдаваться в наём могут помещения разных категорий.

С правовой точки зрения процесс аренды может быть официальным и не официальным. В первом случае между арендодателем и арендатором заключается договор. После этого стороны несут по отношению друг к другу оговоренные обязанности и ответственность. Во втором случае обязанности оговариваются только устно, что влияет и на характер взаимоотношений.

Существует так же разделение процесса аренда на две части – с посредниками и без них. Обе части имеют свои преимущества и недостатки. Посредник помогает выбрать из множества вариантов наиболее подходящий. Однако за его услуги необходимо платить.

Кроме того, посредники обычно работают на официальных началах, что предполагает составление договора не только между риелтором и клиентом, но и меду арендодателем и арендатором.

Заключение таких договоров считается признаком надёжности сделки, что не исключает возможности реализации мошеннических схем.

Нормативная база аренды

Главным юридическим документом, регламентирующим процесс аренды, является Гражданский кодекс. Общие положения аренды содержатся в параграфе первом главы 34. Статьями этого параграфа следует руководствоваться всем арендодателям, арендаторам и посредникам.

Тем, кто сдаёт или принимает отдельные здания и сооружения, следует руководствоваться статьями четвёртого параграфа. Правила этого процесса отличаются от тех, которые регламентируют аренду жилых и офисных помещений, являющихся частью отдельного здания.

Аренде жилых помещений посвящена отдельная глава – 35-я. Она регламентирует процесс временной передачи прав пользования помещениями, которые официально отнесены к жилищному фонду. Следует обратить внимание на то, что физические и юридические лица могут арендовать жилое помещение только для целей проживания (ст. 671).

Аренда квартиры под офис

Несмотря на прямой запрет использования жилых помещений в коммерческих целях, многие арендодатели сдают жилую площадь под офисы. Порой это делается в нарушение закона по умыслу или незнанию.

Для того, чтобы сдача квартиры под офис была законной, нужно перевести жилую площадь в нежилую. Это возможно только в том случае, если жильё:

  • находится на первом этаже или над нежилым помещением;
  • имеет отдельный вход или есть возможность его оборудовать;
  • не имеет обременения;
  • имеет только одного владельца или все совладельцы согласны на перевод помещений в другую категорию и на сдачу их в аренду;
  • не имеет зарегистрированных в нём лиц.

Если переоборудование, необходимое для перевода квартиры в нежилой фонд, затрагивает придомовую территорию, то в этом случае нужно согласие двух третей жителей дома.

Описанный процесс отличается трудоёмкостью, поэтому некоторые арендодатели используют лазейку в Жилищном кодексе.

[attention type=yellow]
В соответствии с нормами ст. 17 ЖК РФ человек, живущий в квартире, может заниматься индивидуальным предпринимательством, при условии, что он зарегистрирован по данному адресу.
[/attention]

Поскольку закон не уточняет характер регистрации, в сдаваемой квартире можно оформить временную регистрацию на арендатора. После этого жилплощадь на какое-то время может стать офисом.

Аренда с правом выкупа

К такой форме аренды обычно прибегают арендодатели, желающие продать жильё по завышенной цене. Арендаторы, заключая договор найма жилья с последующим выкупом, могут пользоваться квартирой до того, как они приобретут её в собственность. Это своего рода ипотека, только без участия банков.

Правовым основанием для заключения договора аренда с последующим выкупом являются статьи ГК РФ восьмого параграфа, посвящённого продаже недвижимости, а так же статьи главы 35-й, посвящённой найму жилья.

Дело в том, что в этом случае придётся заключать два договора – о купле-продаже и найме.

[attention type=green]
Тонкости такой сделки состоят в том, чтобы создать единую цепочку описания прав, обязанностей, условий и ответственности. Суть взаимозависимости договоров заключается в том, чтобы вносимая арендная плата рассматривалась как взнос в приобретение квартиры.
[/attention]

Можно заключить один договор о купле-продаже с особыми условиями. В этом случае получится аналог ипотеки без банка и процентов.

Просто арендатор вносит такую плату, которая могла бы полностью покрыть не только стоимость квартиры, но и потери от инфляции.

Однако в таком договоре следует прописать и условия проживания покупателя в квартире до полного погашения суммы платежа или невозможности это сделать.

Как официально сдать квартиру в аренду

Официальным процесс аренды становится после заключения договора в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Если срок аренды менее года, то договор является документом только для заключивших его сторон и налоговой службы. При долгосрочной аренде договор нужно регистрировать в органах Росреестра.

Заключать официальную сделку можно с посредниками или без них. Если аренда осуществляется через риелтора, то договор заключается в обязательном порядке, поскольку этот процесс является частью обязанностей посредника.

Заключение договора даёт массу преимуществ обеим сторонам. Арендаторы могут спокойно жить в квартире до срока, оговоренного в договоре, при условии, конечно, что они будут соблюдать все свои обязанности.

[attention type=red]
Арендодатель с помощью официального оформления сделки защищает себя от неплатежей и порчи имущества.
[/attention]

Однако проблема заключается в том, что выселить квартирантов раньше срока, если они ведут себя законопослушно, невозможно.

Субаренда квартир

Чаще всего вторичная сдача в аренду квартир является частью бизнеса. Обычно люди арендуют меблированные квартиры в хорошем состоянии, а потом сдают их на почасовых условиях.

Если приходится арендовать квартиру на длительный срок, то обязательно нужно проверять документы на недвижимость. Заключать договор на длительный срок лучше всего с самим хозяином квартиры.

Если всё же жильё сдаётся субарендатором, то необходимо проверять его договор с законным владельцем. В этом договоре должен быть пункт, разрешающий сдавать квартиру на определённых условиях.

[attention type=yellow]
При отсутствии такого пункта от заключения договора лучше воздержаться.
[/attention]

При оформлении договора субаренды нужно прописывать ссылку на базовый документ, позволяющий субарендатору действовать от имени юридического владельца недвижимости. В противном случае любой суд откажется признавать законность сделки.

Договоры найма

Общая регламентация договора как способа взаимодействия лиц содержится в главе 27 ГК РФ. Статья 606 ГК РФ, посвящённая договору имущественного найма, предъявляет к этому документу следующие требования:

  • наймодатель должен предоставить имущество за плату во временное пользование или во временное владение;
  • все доходы от использования, если таковые существуют, являются собственностью арендатора.

В последней формулировке содержится юридическая лазейка для осуществления деятельности по субаренде.

Как следует из положений статьи 434 ГК, жёстких требований к форме договора не предъявляется. Главное, чтобы он был оформлен в виде текста, из которого следует, что идентифицированные стороны договорились о согласованных действиях на определённых условиях.

Специфика документов, обеспечивающих официальность отношений найма недвижимости, заключается в объектах и условиях. Объектами сделок могут быть:

  • квартиры;
  • комнаты;
  • отдельные жилые помещения;
  • нежилые помещения.

Сделки могут заключаться на условиях:

  • короткого (до года) или длинного (год и более) периода;
  • аренды с последующим выкупом;
  • социального найма;
  • пользования служебным помещением;
  • безвозмездного пользования квартирой.

В большинстве случаев наём является сделкой, заключённой на возмездной основе. В этом случае в договоре прописываются условия оплаты и содержания объекта (коммунальные платежи, сохранность имущества). Предоставление помещения на условиях пользования предполагает только осуществление коммунальных платежей и обеспечение сохранности имущества.

Если сдаётся полностью меблированная квартира в хорошем состоянии, то имеет смысл заключить договор со страховым депозитом.

Он представляет собой обеспечительный платёж, который реализуется в случае нанесения вреда имуществу. Если к моменту окончания срока аренды или досрочного выселения квартирантов деньги из депозита не потребовались, то они полностью возвращаются вкладчику.

[attention type=green]
Аренда любых помещений может осуществляться между теми, кто этим помещением владеет, и теми, кто имеет лишь право проживания. К последнему варианту относятся те, кто проживает в квартирах по договорам социального найма или пользования служебным помещением.
[/attention]

Специфика договоров предоставления квартир по соцнайму или в качестве служебного жилья состоит в том, что они заключаются между муниципальными органами и физическими лицами, или между организациями и их сотрудниками.

Условия соцнайма определяются гражданским и жилищным кодексами, поэтому здесь у обеих сторон мало возможности для манёвра. Условия проживания в служебном жилье определяются организацией, владеющей данной недвижимостью.

Таим образом, договоры аренды могут составляться в произвольном виде. Однако для того, чтобы не упустить важные моменты и создать документ, отвечающий всем требованиям делопроизводства, лучше воспользоваться образцами на каждый случай.

Как лучше сдать или снять квартиру

Для арендодателя ключевым моментом является скорость нахождения нужного клиента, который готов пойти на условия владельца. Арендатору так же часто важна скорость процесса, но не менее важным моментом является цена и качество квартиры.

Лучше всего доверить решение проблемы профессионалам, то есть риелторам. Особенно это важно для тех, кто желает быстро и дорого сдать жилплощадь.

Посредники берут плату в виде процентов от сделки, поэтому они заинтересованы в больших размерах цены первоначального взноса.

Арендатору риелторы нужны для экономии времени и сил, поскольку в их руках сконцентрирована информация о вариантах. Кроме того, часто наличие посредников ассоциируется с защитой от мошенничества со стороны владельцев недвижимости. Логика в этом есть. Однако и сами риелторы то же бывают мошенниками, что может быть сюрпризом для владельца недвижимости и арендатора.

[attention type=red]
Рассылка объявлений во все агентства, СМИ и на сайты может ускорить процесс поиска заинтересованных лиц. Однако в этом случае из поля зрения исчезают те клиенты, которые готовы работать только с риелторами.
[/attention]

Вывод – для ускорения процесса и получения многих вариантов, как спросов, так и предложений, необходимо использовать сразу все возможные средства.

Мошенники

Встреча покупатели и продавца часто сопряжена с неприятностями. При аренде квартир существуют риски:

  • сдачи недвижимости в аренду лицом, не имеющим на это законных оснований;
  • заключения сделки с неадекватными партнёрами;
  • обмана при первоначальном внесении средств.

Самыми распространёнными проблемами являются обман при расчёте, а так же незаконное вселение в квартиру после предъявления поддельных документов.

Для арендодателей существует ещё риск появления в квартире лиц, которые не заключали договор, поэтому они и не несут никакой ответственности.

И дело здесь не только в субаренде. Часто от имени арендаторов выступают люди, которые и не собирались жить в этой квартире. Заключив договор, они уезжают в другой город или за границу, в то время как их приемники перестают вносить плату и ведут себя не совсем адекватно. В лучшем случае хозяину удастся добиться добровольного выселения не прошеных гостей.

[attention type=yellow]
На авито и других сайтах, концентрирующих объявления, чаще всего можно нарваться на электронных мошенников, которые под видом арендаторов могут запросить у доверчивого владельца недвижимости номер карты и её пин-код. После этого все деньги с карты исчезают.
[/attention]

Особенно опасны предложения дешёвого жилья. Под видом того, что хозяин желает сдать квартиру как можно быстрей, назначается низкая оплата, но при условии её внесения, например, за три месяца вперёд. Для надёжности может быть даже составлен договор и написана расписка. Однако на следующий день в квартиру приходит истинный хозяин, и людям приходится выселяться.

Обоснован и страх перед риелторами, поскольку мошенники в этой роли чувствую себя хорошо. Чаще всего они сдают квартиры без участия истинных хозяев, роль которых выполняют их партнёры.

Для того, что бы снизить риски, нужно иметь дело с крупными фирмами. В них существует система ответственности и контроль действий сотрудника с помощью периодических звонков клиентам. Ещё одним показателем надёжности является наличие сайта данного риелтора или агентства.

[attention type=green]
Длительное существование хорошо оформленного сайта с обратной связью с клиентами говорит о серьёзности намерений и желании заботиться о своей репутации.
[/attention]

Несмотря на риски, ранок аренды недвижимости постоянно расширяется. Это способствует развитию посреднических структур, а так же способов защиты прав и обеспечения безопасности сделки. Участникам арендных отношений приходится постоянно находиться в поиске компромиссов между надёжностью и финансовой выгодой.

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Тонкости использования арендного жилья

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

[attention type=red]
Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.
[/attention]

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-sdavat-zhilyo/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.