Выселение из квартиры добросовестного приобретателя

Добросовестный приобретатель квартиры

Выселение из квартиры добросовестного приобретателя

Последнее обновление: 10.01.2021

Покупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п.

То же касается и откровенно мошеннических случаев, когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит.

 В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и приватизация квартиры (из-за ошибок или подлога в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать очень неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе.

Отличие этого иска от требования признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги.

Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель – не применяется.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного Покупателя?

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного Покупателя жилья (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация (см. определение в Википедии).

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным Покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что она продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ). И в этом случае применяется та самая виндикция (изъятие квартиры без компенсации).

До 2021 года суд мог на свое усмотрение не признать Покупателя жилья добросовестным, если тот не предпринял «разумных и достаточных мер» по проверке законности сделки. Формулировка «разумные и достаточные меры» нагоняла тумана и могла трактоваться в разных судах по-разному. У Покупателя тогда было мало шансов отстоять свои права на недвижимость.

При этом, в судебной практике было достаточно эпизодов, когда квартиру отнимали у Покупателя и возвращали прежнему собственнику без всяких компенсаций Покупателю (формально – изъятие из незаконного владения).

А само понятие «добросовестный приобретатель» определялось и применялось на усмотрение конкретного судьи.

Например, известны многочисленные случаи, когда квартиры были приватизированы по подложным документам и благополучно проданы, после чего по иску госорганов их отбирали у ошарашенных Покупателей и возвращали в собственность государства или муниципалитета.

До 2021 года добросовестные Покупатели квартир не имели возможности эффективно отстаивать свои права, т.к. для этого у них не было внятных законных оснований. Но с 01 января 2021 года, ситуация изменилась в пользу Покупателей (см. ниже).

Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. Почему? Смотри по ссылке.

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации). Но само изъятие квартиры «из незаконного владения» остается возможным на основании той же статьи 302 ГК РФ (см. выше).

В случае возникновения спора по поводу возврата квартиры ее прежнему (законному) собственнику, бремя доказывания своей правоты раньше ложилось на каждого участника спора.

Настоящий собственник квартиры должен был доказать, что квартира продана помимо его воли, а Покупатель должен был доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

То есть Покупатель вынужден был доказывать добросовестность своих действий, опираясь на то, что он принял все «разумные меры» для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

Из-за этих размытых понятий чаще всего страдали именно Покупатели, которые лишались своих квартир. Но сейчас эта ситуация изменилась.

С 1 января 2021 года закон однозначно ввел определение понятия добросовестный приобретатель недвижимого имущества – это Покупатель квартиры, полагавшийся при ее покупке на данные Выписки из ЕГРН (п.6, ст.8.1 ГК РФ). Причем, бремя доказывания «недобросовестности» Покупателя (т.е. факт того, что он якобы знал об отсутствии прав Продавца на продажу квартиры) ложится на истца.

Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.

Таким образом, в законе закрепилась презумпция добросовестности Покупателя квартиры, который перед сделкой убедился в зарегистрированных правах собственности Продавца, просто заказав Выписку из ЕГРН (бумажный или электронный вариант с цифровой подписью Росреестра – например, ЗДЕСЬ).

Этого факта теперь достаточно, чтобы Покупатель квартиры получил статус «добросовестный».

А для органов публичной власти (т.е. для государственных и муниципальных структур) введен прямой запрет на истребование квартиры у добросовестного Покупателя, но только по истечении 3-х лет с момента выбытия недвижимости из государственной или муниципальной собственности (п.4, ст.302 ГК РФ).

Другими словами, если Покупатель купил квартиру, которая была приватизирована с нарушениями закона, то после 3-х лет владения ее уже не смогут вернуть назад в собственность города.

Если же иск от властей поступит до истечения трех лет, или если иск поступит от физического лица – настоящего собственника квартиры, которая выбыла из его владения помимо его воли, то суд все равно может изъять недвижимость даже у добросовестного приобретателя (п.3, ст.223, ГК РФ). Но и здесь закон учел интересы Покупателя квартиры – государство готово компенсировать ему убытки в случае признания его добросовестным и изъятия у него купленного жилья.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

 

С 1 января 2021 года вступил в действие еще и новый механизм компенсации ущерба добросовестному Покупателю квартиры за утрату жилого помещения. Закон предусматривает в случае изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя, полноценную выплату ему из госбюджета денежной суммы, компенсирующей убыток.

Максимальный размер такой компенсации законом не установлен – он будет определяться судом на основании реального ущерба либо в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Компенсация добросовестному приобретателю квартиры полагается от государства в том случае, когда суд взыскал с неправомочного Продавца деньги, но судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода. Тогда государство компенсирует Покупателю потери за свой счет – из казны РФ (Гл. 10.1, ст.68.1 ФЗ-218, от 13.07.2015).

Государство, в свою очередь, предъявляет регрессные иски неправомочному Продавцу квартиры для возмещения уже своих убытков.

Аналогичная норма о компенсации Покупателю применяется и в случае, если изъятие у него квартиры произошло по вине Росреестра

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dobrosovestnyj-priobretatel/

Судебная практика о добросовестном приобретателе недвижимого имущества

Выселение из квартиры добросовестного приобретателя

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Компенсация за утрату права собственности

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты 

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

  1. Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
  2. Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности). 

Отметим, что для жилого помещения, виндикационный иск в отношении которого предъявило публично-правовое образование (РФ, ее регион, район или город) существует однозначный маркер добросовестности – регистрация прав в ЕГРН за добросовестным приобретателем в течение 3-х лет после того, как собственник перестал владеть жильем. Если первоначальный собственник все же надеется на возврат помещения, то ему придется доказать недобросовестность приобретения (п. 4 ст. 302 ГК РФ, действует с 01.01.2021).

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

  • родственных связей;
  • служебных связей;
  • участия в уставных капиталах организаций;
  • иных форм аффилированности. 

ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате. 

Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права (п. 4 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от 13.11.2008 № 126).

Приведем еще один пример, когда отсутствие возмездности при получении имущества является основанием для отказа в защите, казалось бы, абсолютно добросовестного приобретения.

Спорное имущество было передано в хозяйственное ведение унитарному предприятию.

Суд при рассмотрении иска собственника об истребовании такого имущества указал, что передача имущества унитарному предприятию была произведена безвозмездно, а, следовательно, защита добросовестного приобретения на эту ситуацию не распространяется. 

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности 

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества.

Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.

 

Суды прямо называют должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/sudebnaya_praktika_o_dobrosovestnom_priobretatele_nedvizhimogo_imuwestva/

Выселение из квартиры, дома, жилья?

Выселение из квартиры добросовестного приобретателя

Проживать в своем жилье или в съемном жилье, важная составляющая для каждого человека. Связано это с многими факторами, чувство собственности, крыша над головой, место пребывания и отдыха и т.д.

Но существуют случаи и ситуации, когда могут выселить из жилья, как по законным основаниям, так и с нарушением законов. Во многих случаях, лицо которое выселяют из жилья, даже не подозревает о том, что его хотят выселить из квартиры, дома, жилья, или вообще уже выселили.

По данному вопросу, попробуем разобраться, что такое выселение из квартиры, дома, жилья и как этого можно избежать и что можно сделать в такой ситуации.

Выселение из коммунальной квартиры, по законным основаниям, производится, только по решению суда, в том, случае если зарегистрированное лицо, не содержит жилое помещение, должным образом, не оплачивает коммунальные платежи, а так же нарушает условия договора социального найма. Выселение из муниципальной квартиры, происходит по решению суда. Исковое заявление в суд, подается заинтересованным лицом (проживающий в муниципальной квартире, администрация и т.д.), данные требования отражены, в статье 84, статье 85, статье 131 Жилищного кодекса РФ.

Выселение из приватизированной квартиры или дома, что это такое?

Выселение из приватизированного жилья, по сложившейся практике, производится, крайне редко и по решению суда.

Данная мера применяется в соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса РФ, в данной статье описано, что выселение, производится, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Важно понимать! Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Так же мера принудительного выселения из приватизированной квартиры, применяется, если человек, был зарегистрирован в жилом помещении, не имея на то оснований. В таком случае выселение из приватизированной квартиры производится в соответствии со статьей 99 Жилищного кодекса РФ.

Выселение из служебного жилья, что это такое?

Служебное жилье имеет ряд своих особенностей в соответствии со статьей 92 Жилищного кодекса РФ, в такие особенности входит:

  • жилье, которое предоставляется по служебной необходимости, в обязательном порядке, должно быть государственной собственностью, или муниципальной собственностью
  • государственный орган, который передает жилье по служебной необходимости, может передать жилье только по договору найма
  • отчуждение служебных помещение не допустимо
  • только государственные органы, могут отнести квартиру или дом, к категории служебных

Служебное жилье предоставляется в случаях, в соответствии со статьей 93 Жилищного кодекса РФ.

  • при заключении трудового договора с органами власти
  • работа в государственных органах или муниципалитете
  • подписан контракт, на прохождение государственной или муниципальной службы
  • когда лицо, которому предоставлено служебное жилье, занимает государственную должность
  • если лицо, которому предоставлено служебное жилье, избрано в органы власти

Выселение из служебного помещения, допускается только по веским основаниям, в судебном порядке, данные основания отражены в статье 83 Жилищного кодекса РФ.

Выселение из купленного жилья?

В юридической и судебной практике, не мало случаев, когда человек, приобретает жилье, регистрирует на себя право собственности, но через какое то время, у него в судебном порядке отбирают такое жилье и выселяют по решению суда.

Такие случаи в большинстве случаев связаны, с тем, что судом признается, что продавец на момент совершения сделки был не дееспособен и в таком случае суд в соответствии с п.

2 статья 177 Гражданского кодекса РФ, признает сделку не действительной и у собственника отбирают его жилье и выселяют по решению суда.

Сами приобретатели ссылаются на статью 302 Гражданского кодекса РФ, но положение статьи необходимо применять в комплексе норм права, к которым относятся, Определения Верховного суда, Жилищный кодекс, Федеральные законы, Постановления правительства и судебная практика.

Наиболее сложные случаи, когда добросовестного приобретателя, выселяют из приобретенного жилья, которое куплено по ипотеке. Суд по сути расторгает договор купли продажи и возвращает квартиру продавцу, но за покупателем, остается ипотека и нет ни какого жилья.

Данные случаи в юридической практике, считаются сложными юридическими делами, к которым стоит подходить, только после полного изучения всех материалов дела, проведения экспертиз, привлечения специалистов.

Рейдерский захват (выселение из квартиры, дома в виду рейдерского захвата)?

Многие граждане слышали выражение рейдерский захват, но многие и сталкивались с такой ситуацией, когда у человека без его ведома, отбирают жилье и выселяют из жилья, без согласия собственника или собственников.

В настоящее время, к рейдерскому захвату, применяется, ситуация, когда без ведома всех собственников жилья, продается доля в жилье, и в данное жилье вселяются посторонние лица. Бороться с такой напастью, можно в соответствии с нормами права, статьи 244, статья 246, статья 250 Гражданского кодекса РФ.

А так же своевременное обращение в полицию и за помощью к юристу или адвокату, что бы смогли помочь.

Выселение из жилья, при продаже квартиры, дома?

Выселение из жилого помещения, которое продано, производится новыми собственниками. Данная процедура, производится только по решению суда. Данная мера не применяется в соответствии с ч.

4 статья 31 Жилищного кодекса РФ и не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Данные вопросы и многие другие, по выселению человека из жилья, рассматриваются по решению суда и являются сложной категорией дел у юристов и адвокатов, на всей территории России. По всем жилищным вопросам можно позвонить по номеру 8-800-777-32-63 на Российский Юридический Портал. Бесплатная юридическая консультация по телефону, производится юристами и адвокатами, на всей территории России.

Источник: https://jur24pro.ru/populyarnye-temy/zhile-kvartiry-doma/vyselenie-iz-kvartiry-doma-zhilya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.